每經(jīng)記者  馬宇飛

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵(lì)在市區(qū)擁有舊廠房或舊工業(yè)區(qū)的公司，變更土地用途，進(jìn)行開發(fā)。深天健在深圳的高檔住宅區(qū)——香蜜湖片區(qū)擁有一塊舊工業(yè)區(qū)。該工業(yè)園區(qū)占地面積達(dá)5.6萬(wàn)平方米，市場(chǎng)普遍認(rèn)為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給公司帶來(lái)巨額收益。公司股價(jià)從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個(gè)交易日暴漲78%，期間機(jī)構(gòu)追漲，大量買入。這只是其近來(lái)暴漲的原因之一，更深一層的原因是公司2006年增發(fā)募集投入的深圳龍崗“陽(yáng)光天健城”項(xiàng)目下周即將開盤銷售，其明年業(yè)績(jī)存在超預(yù)期的可能。  

        作為“深圳城市新規(guī)概念”的龍頭，深天健前期曾創(chuàng)下8個(gè)交易日股價(jià)累計(jì)飆升近80%的紀(jì)錄，而期間機(jī)構(gòu)資金高位大量追漲買入的動(dòng)作更是引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。據(jù)消息人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，本周已有一批來(lái)自江浙地區(qū)的實(shí)力私募人士集中前往深天健  （000090，收盤價(jià)11.77元）進(jìn)行調(diào)研。

        盡管進(jìn)入12月份以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)“深圳城市新規(guī)概念”的炒作已逐漸偃旗息鼓，包括深天健在內(nèi)的諸多概念股股價(jià)均大幅回調(diào)，但私募人士反饋的信息表示：除受益于深圳城市新規(guī)外，深天健前期股價(jià)爆發(fā)更有深一層的原因，即公司2006年增發(fā)募集投入的深圳龍崗“陽(yáng)光天健城”項(xiàng)目下周即將開盤銷售，其明年業(yè)績(jī)存在超預(yù)期的可能。

機(jī)構(gòu)追漲不懼被套

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵(lì)在市區(qū)擁有舊廠房或舊工業(yè)區(qū)的公司，在向相關(guān)部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)并得到批準(zhǔn)后，按規(guī)定補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)即可自行改造開發(fā)該地塊，而不用經(jīng)過(guò)招拍掛的程序。

        聯(lián)合證券認(rèn)為，此舉意味著不少深圳本地公司在繼續(xù)擁有即將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，躲過(guò)了招拍掛制度下高昂的土地成本而獲得大片潛在低成本的土地，且可以自行開發(fā)享受利益最大化。

        消息一經(jīng)公布，包括深天健、深長(zhǎng)城（000042，收盤價(jià)21.52元）、世紀(jì)星源（000005，收盤價(jià)5.56元）以及深華發(fā)A（000020，收盤價(jià)10.58元）等一批擁有舊工業(yè)用地的深圳本地股紛紛出現(xiàn)暴漲。其中深天健的股價(jià)從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個(gè)交易日暴漲78%，成為該概念板塊中漲幅最大的個(gè)股。

        頗值得玩味的是，深交所盤后數(shù)據(jù)顯示，在深天健股價(jià)已飆升到高位后仍有機(jī)構(gòu)資金大量追漲買入。11月24日，4家機(jī)構(gòu)專用席位當(dāng)天一齊出現(xiàn)在深天健買入龍虎榜的前五位中，合計(jì)買入3.02億元，占該股全天6.8億元成交金額的近一半；按照當(dāng)天深天健11.67元的加權(quán)均價(jià)計(jì)算，上述4家機(jī)構(gòu)合計(jì)買入深天健的股份數(shù)量高達(dá)2587.83萬(wàn)股，占該股流通盤的近6%。

        機(jī)構(gòu)的買入熱情還遠(yuǎn)沒(méi)結(jié)束。隨后的11月25日、26日，深天健股價(jià)連續(xù)出現(xiàn)漲停，而在26日當(dāng)天仍有一家機(jī)構(gòu)席位買入該股8293.21萬(wàn)元，其買入均價(jià)更是高達(dá)14.28元。

        不過(guò)，隨著對(duì)“深圳城市新規(guī)概念”炒作的退潮，包括深天健在內(nèi)的相關(guān)概念股股價(jià)紛紛回調(diào)，截至本周四（12月17日）收盤，該股已跌至12元以下，僅報(bào)收11.96元。從K線圖上不難看出，在26日追高買入的機(jī)構(gòu)資金明顯被套；而24日集中搶入的機(jī)構(gòu)也已岌岌可危。

        對(duì)于機(jī)構(gòu)的這些動(dòng)作，深圳某券商分析師感到十分不解。他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，奉行價(jià)值投資的機(jī)構(gòu)一般不會(huì)輕易參與概念股的炒作，更何況是采用高位追漲的方式，唯一解釋只能是深天健的基本面面臨大幅改變的可能。

香蜜湖地塊利好  短期難成行

        據(jù)了解，目前市場(chǎng)對(duì)深天健的炒作主要集中在  “深圳城市新規(guī)概念”上，這得益于其在深圳關(guān)內(nèi)的高檔住宅區(qū)——香蜜湖片區(qū)擁有一塊舊工業(yè)區(qū)。資料顯示，該工業(yè)園區(qū)占地面積達(dá)5.6萬(wàn)平方米，市場(chǎng)普遍認(rèn)為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給深天健帶來(lái)巨額收益。

        有券商研究員就此分析稱，現(xiàn)在天健工業(yè)區(qū)的容積率不到2，而如果將容積率提高到3，則可將建筑面積提高到16.8萬(wàn)平方米；同時(shí)，該工業(yè)園區(qū)周邊比較高檔的小區(qū)如水榭花都，其二手房售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上，即使按3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)保守估計(jì)，潛在的銷售收入也將在50億元左右。

        不過(guò)，這一判斷為業(yè)界所懷疑。在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的交流中，主管水榭花都附近片區(qū)的一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，水榭花都的高端定位是難以復(fù)制的，這涉及周邊環(huán)境、土地大小等多方面因素?！芭c水榭花都相比，天健工業(yè)區(qū)那塊地的周邊還都是所謂的城中村，即使工業(yè)區(qū)土地變?yōu)樽≌玫販?zhǔn)備蓋房了，但環(huán)境的制約決定了其很難定位成水榭花都這樣的豪宅?！?br/>
        記者也注意到，天健工業(yè)區(qū)位于深圳市商報(bào)路80號(hào)、景田醫(yī)院和天健公寓的對(duì)面，與水榭花都隔著一片老舊的居民房。更直觀的來(lái)看，直接與工業(yè)區(qū)相接的另有兩處新建的高檔電梯公寓小區(qū)，分別為“擎天華庭”和“TT國(guó)際”。據(jù)上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前“擎天華庭”的銷售均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米~1.8萬(wàn)元/平方米，而“TT國(guó)際”則在1.9萬(wàn)元/平方米左右，相信未來(lái)天健工業(yè)區(qū)即使改建住宅，其售價(jià)很大可能是向上述兩個(gè)小區(qū)看齊，而并非以水榭花都為標(biāo)桿。

        還須說(shuō)明的是，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，深天健早已發(fā)布提示公告稱，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)天健工業(yè)區(qū)的改造問(wèn)題做出計(jì)劃與安排。公司證券事務(wù)代表陸煒弘告訴記者，深天健在今年11月26日和12月4日均披露了相關(guān)的公告，明確表示尚未對(duì)該地塊的項(xiàng)目運(yùn)作做出規(guī)劃和可行性論證，且預(yù)計(jì)12個(gè)月內(nèi)難以做出更新改造的計(jì)劃與安排。

深層原因：募資項(xiàng)目即將開盤

        顯然，深天健受益于《深圳市城市更新辦法》的利好程度并沒(méi)有市場(chǎng)傳聞般巨大，且短期內(nèi)很難有實(shí)質(zhì)性突破，那么，機(jī)構(gòu)如此大動(dòng)干戈高位追漲的真實(shí)動(dòng)機(jī)又是什么呢？

        據(jù)本周前來(lái)調(diào)研的私募人士透露，深天健在2006增發(fā)募集投入的“陽(yáng)光天健城”項(xiàng)目下周便將開盤，預(yù)計(jì)公司明年的業(yè)績(jī)將因此存在超預(yù)期的可能。

        資料表明，“陽(yáng)光天健城”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)黃閣路與沙園路交匯處，緊挨規(guī)劃建設(shè)中的大運(yùn)新城，總建筑面積為232583.94平方米，其中住宅20.45萬(wàn)平方米、商業(yè)2.3萬(wàn)平方米。2006年，深天健通過(guò)非公開增發(fā)募集近5億元投入該項(xiàng)目。

        為驗(yàn)證上述私募的說(shuō)法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特意趕到項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。據(jù)售樓小姐透露，“陽(yáng)光天健城”的第一期將在下周末開盤，主要銷售第5、6、9號(hào)樓，預(yù)計(jì)明年6月份交房。不過(guò)，售樓小姐不肯透露具體的開盤價(jià)格，只表示首期開盤價(jià)格與臨近樓盤的售價(jià)有較大的驚喜。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“陽(yáng)光天健城”旁邊還有一處名為“奧林華府”的小區(qū)，其目前銷售均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米；而與“陽(yáng)光天健城”一街之隔的還有一處名為“綠景大公館”的小區(qū)，售價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米左右。

        “即使按照1.2萬(wàn)元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格計(jì)算，僅該項(xiàng)目20多萬(wàn)平方米的住宅銷售額可能在25億元左右?！币晃毁Y深券商地產(chǎn)行業(yè)研究員表示。

        而在2006年的增發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告中，深天健曾表示“陽(yáng)光天健城”項(xiàng)目的總投資約為  11.74億元，其中：土地費(fèi)用4.85億元，前期工程費(fèi)、建造成本等合計(jì)約4.6億元。而經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部銷售后的銷售收入為14.43億元，利潤(rùn)總額為3.49億元，成本利潤(rùn)率達(dá)31.20%。

        對(duì)此，陸煒弘表示，報(bào)告中的盈利預(yù)測(cè)是按照2006年7000元/平方米的房?jī)r(jià)測(cè)算而來(lái)，并不能反映目前的情況；同時(shí)，此前預(yù)計(jì)的4.6億元工程費(fèi)和建筑成本也會(huì)有所變化。至于新樓盤銷售對(duì)公司業(yè)績(jī)帶來(lái)的變化問(wèn)題，陸煒弘則表示，根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的特性，銷售收入要計(jì)入上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表須滿足很多條件，比如完成交房、且一定時(shí)間內(nèi)房主沒(méi)有異議等，目前很難確定具體的入賬時(shí)間。

        除了“陽(yáng)光天健城”即將開盤外，深天健在深圳市寶安的  “時(shí)尚空間”地產(chǎn)項(xiàng)目也距開盤時(shí)間不遠(yuǎn)。陸煒弘證實(shí)，公司明年上半年可能會(huì)推出該項(xiàng)目。

        資料表明，“時(shí)尚空間”項(xiàng)目位于寶安中心城興華路東北側(cè)，總建筑面積5.07萬(wàn)平方米，其中住宅面積3.56萬(wàn)平方米，土地成本3.27億元。上述地產(chǎn)研究員表示，如果明年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，這兩個(gè)項(xiàng)目的推出的確會(huì)增厚深天健明年的業(yè)績(jī)。



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