每經(jīng)記者  許婧  發(fā)自北京

        明年全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬(wàn)套，預(yù)計(jì)投資總額1.4萬(wàn)億，占全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。巨大的資金缺口是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最主要障礙。相比商品房，保障性住房有低風(fēng)險(xiǎn)、低收益的特征，加之社會(huì)資金所受到的一系列限制，導(dǎo)致保障房資金嚴(yán)重依賴政府財(cái)政投入。這一狀況亟須得到改善，保障房資金來(lái)源的多元化是大勢(shì)所趨。

        以工商銀行發(fā)放全國(guó)首筆15億元公租房貸款為標(biāo)志，商業(yè)銀行正式進(jìn)入公租房建設(shè)市場(chǎng)。除商業(yè)銀行之外，還有眾多的融資渠道可供保障房建設(shè)選擇：城投債、保險(xiǎn)資金、政策性銀行、信托、REITs等。不過(guò)，由于資產(chǎn)負(fù)債匹配情況不同，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益的要求各異，不同的投資主體在保障房建設(shè)領(lǐng)域面臨不同的機(jī)遇和障礙。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)上述各類融資方式進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查，以勾勒出未來(lái)保障房融資的圖景。

        正當(dāng)資金問(wèn)題成為公租房、廉租房建設(shè)最大“攔路虎”時(shí)，有商業(yè)銀行向地方政府拋來(lái)了橄欖枝。

        近日，工商銀行向重慶市“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項(xiàng)目提供15億元公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目融資。作為我國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的首筆公共租賃住房建設(shè)貸款，商業(yè)銀行在保障房融資渠道上扮演的角色，正成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

        不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，由于保障房的低回報(bào)率，銀行在資金成本較為固定的情況下，通過(guò)保障房投資所獲收益非常有限，這是商業(yè)銀行進(jìn)軍保障房建設(shè)的最大障礙。

租賃類保障房融資陷困境

        據(jù)悉，保障性住房包括兩類，一類是經(jīng)濟(jì)適用房等形式的可以銷售的保障性住房，另一類是包括廉租房和公共租賃住房形式的以低租金租賃為主的保障性住房，目前資金問(wèn)題主要集中在租賃類保障性住房方面。

        某銀行業(yè)內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租賃類保障性住房建設(shè)普遍面臨資金困難，除了地方政府財(cái)政投入有限外，低租金的租賃住房也難以得到銀行的貸款支持。

        上述人士指出，相對(duì)于租賃類保障性住房，銷售類的保障性住房建設(shè)不存在融資困難。在經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等以銷售為主的保障性住房建設(shè)中，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)銷售回款較快回收全部資金投入，所以能夠達(dá)到項(xiàng)目現(xiàn)金流的自我平衡，該類項(xiàng)目在融資過(guò)程中均可得到商業(yè)銀行的主動(dòng)支持，融資渠道相對(duì)較為通暢。

        事實(shí)上，2010年管理層頒布《公共租賃住房管理辦法》，要求各地加快建設(shè)公共租賃住房。由于同廉租房的低租金水平類似，公共租賃住房亦難以通過(guò)租金收入回收資金，仍主要依靠財(cái)政投入，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)重，管理成本高，建設(shè)模式不可持續(xù)。

        有分析觀點(diǎn)指出，在租賃類保障性安居工程建設(shè)中，普遍面臨財(cái)政短期壓力大的問(wèn)題，如何將短期財(cái)政壓力化解為長(zhǎng)期可持續(xù)投入，成為租賃類保障住房長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。值得注意的是，租賃類保障住房作為住房保障制度的主要形式，其融資困難問(wèn)題的解決也將關(guān)系著整個(gè)住房保障制度的順利發(fā)展。

低回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的兩難選擇

        按照“十二五”規(guī)劃要求，2012年末，政府將力爭(zhēng)基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，2013年～2015年力爭(zhēng)讓人均住房建筑面積13平方米以下住房困難家庭基本得到保障。

        值得注意的是，國(guó)內(nèi)主要城市近期紛紛拋出了規(guī)模龐大的公共租賃住房(即公租房)建設(shè)計(jì)劃，然而，與之配套的資金仍面臨巨大的缺口，這些計(jì)劃最終能否實(shí)現(xiàn)面臨重大考驗(yàn)。作為最主要的融資渠道，商業(yè)銀行在這一潮流中能起到什么作用呢？

        “銀行需要商業(yè)可持續(xù)性，說(shuō)白了就是要穩(wěn)定的市場(chǎng)和利潤(rùn)空間。目前公租房回報(bào)率低，還本付息的問(wèn)題解決不了，銀行很難熱衷于此類貸款。”上述銀行業(yè)內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

        他指出，以租金水平可否還本付息為重要標(biāo)準(zhǔn)，租金水平低就會(huì)造成銀行貸款來(lái)源的缺乏。以北京公租房為例，目前公租房成本每平方米約為6000至8000元，這包括拆遷、建設(shè)和管理等成本。而北京公租房租金要求比市場(chǎng)租金低20%左右，按照這樣的出租水平，回報(bào)率達(dá)不到3%。

        上述人士繼續(xù)指出，目前的現(xiàn)實(shí)是老百姓覺(jué)得租金較高，要求下調(diào)租金的呼聲很大，未來(lái)會(huì)不會(huì)下調(diào)公租房租金誰(shuí)也說(shuō)不好。按現(xiàn)在的情況，銀行的負(fù)債資金成本都要達(dá)到5%~6%，如此低的租金基本只夠付息，談不上還本。就算地方政府和商業(yè)銀行給予支持，市場(chǎng)如果不積極參與進(jìn)來(lái)，公租房很難維持，靠什么延長(zhǎng)貸款都很難說(shuō)。”他表示。

        當(dāng)記者問(wèn)到是否可以呼吁政府增加公租房首期投入來(lái)減少貸款金額，降低成本，他表示，“政府應(yīng)該更傾向于補(bǔ)貼群眾而非銀行。如果政府增加了公租房的首期投入降低了成本，那么租金下調(diào)也是勢(shì)在必行。”

        雖然收益偏低，但是，公租房本身的特點(diǎn)也決定了其貸款風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的可控性。

        某國(guó)有大行對(duì)公業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保障性房地產(chǎn)項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)期可控、周期比較短等特點(diǎn)，同時(shí)，項(xiàng)目總投資較低，開(kāi)發(fā)成本可控。他指出，保障性房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都實(shí)行定向限價(jià)銷售，具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

        “目前銀行已經(jīng)嚴(yán)把該類項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)，并嚴(yán)密監(jiān)控銷售進(jìn)度和資金回籠情況，從而有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。”但該負(fù)責(zé)人指出，隨著銀行對(duì)該類貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的加強(qiáng)，銀行參與該類項(xiàng)目的熱情將不斷升溫。



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