每經(jīng)網(wǎng)7月1日北京電（每經(jīng)記者 尚希）

        調(diào)控至今，商業(yè)地產(chǎn)的“牛市”行情大有愈演愈烈之勢(shì)。一方面，各大房企紛紛將目光轉(zhuǎn)移到這塊巨大的蛋糕上，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的市場(chǎng)成交狀況也可謂冰火兩重天。

        北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至6月30日下午5點(diǎn)，北京上半年土地出讓成交總值為327.23億。相比去年同期下調(diào)了48.2%。住宅出讓金更是下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億；已簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)為21塊，總出讓金為174.38億，超過(guò)住宅市場(chǎng)。

        同時(shí)，北京商品房住宅庫(kù)存明顯增加，相比調(diào)控前的92900套上漲了15.9%。而商業(yè)及辦公則出現(xiàn)了下調(diào)。其中商業(yè)下調(diào)了8%，辦公類單元下降了3.5%。

        商業(yè)地產(chǎn)成交迅猛

        據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年6月20日~26日，北京商用項(xiàng)目（寫字樓、商鋪）共成交46995.22平方米，約為前一周成交量的4.4倍；成交總價(jià)約為12.65億元，環(huán)比增加280.81%；成交均價(jià)則降至29611.08元/平方米。

        成交量的大幅上漲，也催熱了商用項(xiàng)目的租金收益。據(jù)了解，2011年上半年，北京近500個(gè)在租商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金普遍呈上漲態(tài)勢(shì)。其中，商鋪和寫字樓的租金上漲較快，平均租金已突破2008年金融危機(jī)前的最高值，個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的年租金增長(zhǎng)率超過(guò)8%。

        “目前北京的商用物業(yè)，靜態(tài)的資金回報(bào)率在4%~5%，比較穩(wěn)定，而住宅資產(chǎn)的回報(bào)率大約是在1%~2%。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的持續(xù)流通能力比較強(qiáng)，可以通過(guò)出租、轉(zhuǎn)售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。大家沒(méi)有升值預(yù)期，加上政策限制就會(huì)使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。”譽(yù)安翔房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。

        北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，接下來(lái)的7月份，北京土地市場(chǎng)還將迎來(lái)一波小高潮。“北京將對(duì)CBD第二批共計(jì)9幅地塊進(jìn)行招標(biāo)出讓。這9塊土地均為商業(yè)金融性質(zhì)用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬(wàn)平方米。其中，Z8和Z10地塊的規(guī)劃建筑面積均達(dá)到15萬(wàn)平方米，成為體量最大的兩宗。”他說(shuō)。

        商業(yè)地產(chǎn)仍處上升通道？

        王珂告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，整個(gè)商業(yè)物業(yè)的土地、未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)處于上升通道。

        “地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：初段是住宅開發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然，目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。”張大偉告訴記者，住宅開發(fā)暴利正在逐漸過(guò)去，特別是限購(gòu)等政策使得小部分自住者也開始關(guān)注商住類項(xiàng)目。

        在其看來(lái)，目前北京商業(yè)氛圍最濃郁的依然為內(nèi)城區(qū)，相比較住宅地塊郊區(qū)化，年內(nèi)供應(yīng)的商業(yè)地塊區(qū)位都比較優(yōu)質(zhì)。“在上半年已經(jīng)簽約的地塊中，5環(huán)內(nèi)占據(jù)大部分，這也一定程度上提高了價(jià)格。而在下半年將出讓的中服地塊以及王府井地塊，都屬于絕對(duì)稀缺的最熱門區(qū)域地塊。”張大偉對(duì)此分析。