每經編輯｜馮海寧    

◎馮海寧

房地產是地方政府最強勁的收入來源，而且是一菜四吃：賣地、開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收。值得關注的是，房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關，但凈利潤總額一直低于繳稅額，房企每賺1元錢，政府就要同時收取1.02元的稅收。

房地產行業(yè)稅多費多早已不是什么秘密。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國一個房地產開發(fā)項目經歷立項、建設、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費多達60余項。而政府拿走的樓市稅費據(jù)說占到房價60%甚至更高。但沒有想到的是，人人都說開發(fā)商拿走了暴利，結果是地方政府收取的稅收比開發(fā)商賺的利潤還要多。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年至2012年，139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元，低于繳稅6287.27億元的繳稅額。這組數(shù)據(jù)再次證明，樓市的“掘金者”不僅是開發(fā)商、商業(yè)銀行、投資投機者，地方政府才是最大的“掘金者”。這里所說的“掘金”，其實是與民爭利，把民間財富轉變成企業(yè)利潤和政府稅收。

一輪又一輪的樓市調控為何摁不住房價上漲的氣焰，根源之一就在于，本該是“裁判員”的地方政府，由于利益的驅使變成了“運動員”下場踢球。如此一來，即使出臺再多的樓市“國X條”，在地方上也會難以落地，因為樓市調控缺少真正的“裁判員”——政策執(zhí)行者。

目前，針對開發(fā)商征收的稅費有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、契稅等。此外，在新房交易中個人還要繳納印花稅、契稅、登記費等；在二手房交易中，個人要繳納營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等。也就是說，地方政府不但從開發(fā)商那里收取很多稅費，而且還從房屋買賣人身上收取不少稅費。

媒體稱地方政府對房地產 “一菜四吃”，這個比喻很形象，除了“吃”開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收外，還有一個很重要的“吃法”不能忽視，即通過賣地獲得巨額收入。在一些地方，土地出讓收入占到地方財政收入一半?？梢哉f，這四種“吃法”讓地方政府成為樓市的最大贏家，開發(fā)商只能屈居第二。

由此可見，樓市宏觀調控要想達到應有的目的，不僅要調控開發(fā)商和購房人，更要調控地方政府。但在以往的“國X條”中，盡管要求地方政府公布房價控制目標，失職者要約談和問責，但這些調控地方政府的措施似乎沒有落到實處，比如，房價屢調屢高，卻不見地方官員被問責。

在筆者看來，要想讓房價穩(wěn)定或回歸合理水平，首先是地方政府不能與民爭利；其次是地方政府必須回歸“裁判員”角色；第三，地方政府必須真正承擔起落實宏觀調控政策的責任。當然，還需要完善法律法規(guī)、強化住房保障、抑制投資投機等，尤其是需要通過財稅改革讓地方政府的財權與事權相匹配。

種種事實說明，如果樓市調控不拿地方政府“開刀”，難以成功。調控地方政府，必須把來自樓市的財政收入納入到宏觀調控的“組合拳”中，比如，根據(jù)各地實際情況為土地出讓收入和房地產稅費收入設置幾條“紅線”，越線者問責；再比如，把清理不合理稅費作為一項考核指標等。換言之，要降房價必先降稅費。

雖然來自樓市的各種稅費收入，可以用來充實公共財政、保障公共支出，但我們要看到，地方政府過分依賴房地產，就會忽視新的經濟增長點，就會忽略新的財稅收入增長點，就缺少創(chuàng)新的動力。當大量社會財富通過房地產流入地方政府的口袋，就會影響社會總體消費力，影響內需，實際損失或許更大。