新華網南寧4月22日電(記者向志強 潘強)接連傳出的房企資金鏈斷裂及倒閉的消息讓近期房地產市場陷入陰沉之勢。在南寧參加中國綠公司年會的部分地產界人士認為，當前房企既遭遇市場明顯觸頂跡象，又面臨適應新調控方式挑戰(zhàn)和互聯(lián)網行業(yè)的沖擊，進入了新一輪調整期，亟須積極吸納新思維，挖掘特色、完善服務，通過發(fā)展戰(zhàn)略轉型實現(xiàn)自身革新升級，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來的機遇。

樓市現(xiàn)觸頂跡象 房企遭遇生存考驗

今年以來，房企資金鏈斷裂乃至倒閉的消息頻繁見諸報端。一些人士預測稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢下，房地產行業(yè)已經觸到了“天花板”，而房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。

在朗詩集團股份有限公司董事長田明看來，中國房地產企業(yè)“嚴重產能過剩”，他也再次發(fā)出國有企業(yè)應該全面退出房地產行業(yè)的呼聲。

從市場銷售情況來看，今年以來，多個大中城市的房價確實已經出現(xiàn)松動跡象，很多開發(fā)商都感受到房子不好賣的現(xiàn)實。有專家指出，2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年出現(xiàn)的市場分化逐漸演變?yōu)槭袌龅娜€放緩。信貸的縮緊則進一步加劇了房企的困難。

建業(yè)地產股份有限公司董事局主席胡葆森表示，房地產企業(yè)是金融密集型產業(yè)，近年來無論是我國的經濟刺激政策，還是美國的量化貨幣政策，房地產都成為最大的資金蓄水池。而去年底以來信貸縮緊，讓很多房企特別是中小企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈危機。

一些專家表示，在市場遇冷、調控政策未現(xiàn)松動的形勢下，銀行、信托等紛紛將房地產行業(yè)確定為“謹慎進入類”縮減貸款，一些融資渠道窄的中小房企被迫轉向私募基金、民間借貸等融資方式尋求支持，但又對開發(fā)商的償付能力提出了巨大考驗，這也是一些中小房企資金鏈斷裂的重要原因。

調控與市場新變化讓機遇與挑戰(zhàn)并存

業(yè)內人士認為，市場格局的調整是一個行業(yè)走向成熟的必然過程，對房企而言城鎮(zhèn)化蘊藏著巨大機遇，但政府調控方式的變化和互聯(lián)網產業(yè)的快速發(fā)展，將在較長時間內給企業(yè)帶來沖擊。

胡葆森認為，2004年以來，在資本的推動下房地產市場格局已經產生了較大調整。其結果是，主要大中城市排名前10的地產商基本控制了這個市場份額的60%，而且大中城市排名前10的地產商一半以上不是本土的。

過去10年，房地產調控政策的變化成為一種常態(tài)，今年政府工作報告首次沒有強調新的調控政策，這被視為是在用好“有形之手”的基礎上讓市場發(fā)揮作用的信號。胡葆森表示，今年政府工作報告提出了城鎮(zhèn)化的“三個1億人”的概念，“如果按人均30平方米算，光這‘三個1億人’就大約需要90億平方米的房子，其實機會蠻大的。”

易居(中國)控股有限公司董事局主席周忻也強調，應該研究和重視當前供需關系和調控政策發(fā)生的變化。他表示，在過去10年的發(fā)展中，供需關系非常清楚，“每個城市只要通一條地鐵、引入一個產業(yè)，供需關系就發(fā)生變化”，但今天已經并非如此簡單。“調控也從單向調控變成了雙向調控。”周忻說，“如果說過去的這些年中，我們對市場的判斷實際上是看政府，那么未來這個市場我們到底看什么？政府又會扮演怎樣的角色？這是一個很重要的問題。”

與此同時，金融、互聯(lián)網等產業(yè)的變革和快速發(fā)展也使得包括房地產行業(yè)在內的傳統(tǒng)行業(yè)受到明顯沖擊。周忻表示，金融改革的加快使得房企面臨新的變化；而郁亮在參觀完阿里巴巴[微博]、騰訊、小米等互聯(lián)網公司之后也得出“上天入地”感受：互聯(lián)網企業(yè)要“接地氣”，傳統(tǒng)企業(yè)要“上云端”，要用互聯(lián)網新思想武裝自己。

“變”與“不變”

業(yè)內人士認為，未來房地產市場將進入更為細分的市場，房企應在轉變思維的基礎上，不斷挖掘特色、完善產品和服務，做出符合自身特點的戰(zhàn)略選擇。

周忻表示，轉型最首要最關鍵的是思維上的轉變，要積極接受新事物吸納新思想。郁亮介紹，以前企業(yè)生產出一個好產品可能會想多賣幾塊錢，但一些互聯(lián)網公司的思路往往是“讓自己沒有退路、讓對手沒有出路”，通過“對客戶極致的好”增強客戶黏性。萬科準備在全國50個項目建長者服務中心，從向客戶提供好產品、好服務再向好鄰居努力，這些都是借鑒互聯(lián)網的思維做出的改變。

專家認為，房地產市場格局的調整將會使行業(yè)走向一個細分過程，包括市場細分、產品細分、商業(yè)模式細分等等，這也是市場逐步走向成熟的過程，通過挖掘特色在細分市場上找到發(fā)展空間被視為房企的重要轉型方向。在這個過程中，大中小企業(yè)、一二三四線城市“都有機會浮上來或沉下去”。

一些大企業(yè)的商業(yè)模式正在發(fā)生調整，如萬科提出從住宅提供商向城市綜合服務提供商轉變，易居在線上線下交易結合方面的探索等。田明則表示，郎詩在綠色住宅這方面有特色，下一步轉型選擇是在這方面做得更加精細，既可以自己投資，也可合伙、參股甚至做技術服務等。

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