新華網(wǎng)北京6月11日電（記者 廖佳）步入2014年，伴隨著各地商品住宅成交量的下跌，部分城市存量高企。一時(shí)間，樓市“拐點(diǎn)論”呼聲再起，各路大佬看法不一，紛紛就房?jī)r(jià)走勢(shì)展開(kāi)一番“舌槍唇劍”。

住房市場(chǎng)供給過(guò)剩了嗎？房?jī)r(jià)會(huì)否步入下跌通道？空置率之謎還要“空置”多久？來(lái)自中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的報(bào)告顯示，中國(guó)住房市場(chǎng)需求乏力，供給過(guò)剩，空置房近5000萬(wàn)套，住房市場(chǎng)下行趨勢(shì)已明。

空置率數(shù)據(jù)之爭(zhēng)

上周，國(guó)新辦就棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進(jìn)展情況舉行發(fā)布會(huì)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊曾在答記者問(wèn)時(shí)表示，現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。

西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁昨日在發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》的報(bào)告時(shí)將“空置住房”分為兩類(lèi)：僅擁有一套住房家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房（簡(jiǎn)稱(chēng)為“人房分離”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

根據(jù)上述定義，該中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，2013年上升至22.4%。據(jù)此估算，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬(wàn)套。

報(bào)告還顯示，從區(qū)域差異看，一、二線(xiàn)城市分別為21.2%與21.8%，三線(xiàn)城市（除一、線(xiàn)城市以外的其他所有城鎮(zhèn)地區(qū)）住房空置率最高，為23.2%。而從其他地區(qū)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%-3&的水平。此外，香港地區(qū)的住房空置率低于5%。

“大量的住房空置，造成了社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。據(jù)測(cè)算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額，降低了金融市場(chǎng)的效率。” 甘犁說(shuō)。

其實(shí)，作為經(jīng)常被用來(lái)衡量樓市健康程度的一個(gè)重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。早在2010年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾表示，目前關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。因此，對(duì)于這份“姍姍遲來(lái)”的數(shù)據(jù)，也有人提出異議。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新華網(wǎng)記者表示，住房空置率數(shù)據(jù)對(duì)于國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，一直是一個(gè)謎，因?yàn)楣俜轿茨馨l(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)，各種民間數(shù)據(jù)混雜。他同時(shí)認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前局部市場(chǎng)的確存在空置率高的情況，但這種空置不均衡。比如一線(xiàn)城市，目前空置率不超過(guò)10%，而部分三四線(xiàn)城市的空置率可能會(huì)超過(guò)20%。

供給過(guò)剩之辯

根據(jù)西南財(cái)大報(bào)告，截至2013年8月底，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達(dá)87.0%，同時(shí)，18.6%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套及以上住房。剛性住房需求自2011年8月的28.2%降至2013年8月的24.6%，變化較為顯著。

甘犁表示，根據(jù)測(cè)算，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)住房需求約為3250萬(wàn)套。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的截止今年3月末的待售商品住宅面積估算，目前待售商品住宅約為350萬(wàn)套，再加上自有空置住房4898萬(wàn)套，目前的供給為5248萬(wàn)套。因?yàn)椋F(xiàn)有的存量住房完全可以滿(mǎn)足可實(shí)現(xiàn)住房需求。

“中國(guó)住房市場(chǎng)需求乏力，供給過(guò)剩，住房市場(chǎng)下行趨勢(shì)已明。”上述報(bào)告指出。“同時(shí)，在樓市調(diào)控中，應(yīng)注重盤(pán)活存量、減少浪費(fèi)。”

“大炮”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾在5月撰文指出，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求。所有國(guó)家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長(zhǎng)。

他還在另一篇文章中駁斥“拐點(diǎn)論”，并明確表示房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下降幾乎是不可能的，真正的拐點(diǎn)是降價(jià)也無(wú)人購(gòu)買(mǎi)。早上蔬菜的價(jià)格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。

對(duì)此，甘犁及其團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中則在報(bào)告中指出，根據(jù)測(cè)算，城鎮(zhèn)化率每提高10個(gè)百分點(diǎn)，住房空置率將下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的住房需求雖然可以降低空置率，但消化能力非常有限。

甘犁強(qiáng)調(diào)，“空置住房存在較大風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)空置住房沖擊不小，但從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大。”

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，作為佐證房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)，官方空置率數(shù)據(jù)的盡早出爐將有助于厘清中國(guó)樓市的供需狀況以及研判房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

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