每經(jīng)編輯｜王婷婷    

房?jī)r(jià)“暴跌”“暴漲”“斷崖”……邦地產(chǎn)君其實(shí)很謹(jǐn)慎用這類詞語(yǔ)，因?yàn)榛緯?huì)被口！水！淹！沒！

特別是在GDP還想騎著房地產(chǎn)沖刺，不停甩出調(diào)控放寬、降息、降準(zhǔn)等等“興奮劑”，讓局面看起來(lái)“漲勢(shì)很足”的時(shí)候，講“大跌”，是不是Sǎ？ 

但或許看到下面這些數(shù)據(jù)，你會(huì)不禁感嘆：還真有可能…… 

【前25年，房?jī)r(jià)下跌是這樣造成的……】 

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，25年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)3輪低谷，其中2次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 

1994年，這輪低谷，直接原因是第一輪樓市泡沫破裂效應(yīng)的蔓延，而泡沫的源頭則是大興土木的海南、北海，彼時(shí)上海、北京等地房?jī)r(jià)也上演過(guò)從大漲到腰斬的劇情。

1998年，第二輪低谷，次年房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，直接原因則是東南亞金融危機(jī)。不過(guò)這一輪香港同胞比我們更慘。

2008年，房?jī)r(jià)跌得既夸張又突兀，從2007年14.8%的較高增長(zhǎng)率，一下子變?yōu)?1.6%，這是25年來(lái)最大的一次跌幅。除了全球金融危機(jī)以外，系列自然災(zāi)害也是影響房?jī)r(jià)驟跌的因素。（但次年房?jī)r(jià)漲幅就急速飆升至23.2%，只比歷史第一高，低0.1%！至于催漲因素，你懂得?。?/p>

注！意！【房?jī)r(jià)真正下跌，會(huì)因?yàn)樗?hellip;…】 

這25年來(lái)，雖然中國(guó)房?jī)r(jià)增幅有跌宕，但絕對(duì)值一直在漲！（大中城市房?jī)r(jià)漲幅基本在5倍以上）。而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫自2003年以來(lái)，一直在膨脹?。]有破裂……） 

從一個(gè)角度理解，短周期內(nèi)，樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮(zhèn)化率等。長(zhǎng)周期看，樓市（特別是房?jī)r(jià)增速）的最強(qiáng)影響因素是人口結(jié)構(gòu)！而中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)，已經(jīng)開始變化！

這是一項(xiàng)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵因素。 

人口結(jié)構(gòu)開始變化了，房?jī)r(jià)真正意義上的大變動(dòng)，即將發(fā)生…… 

這個(gè)變動(dòng)，邦地產(chǎn)君認(rèn)為最終將以房?jī)r(jià)下跌告終，可以從兩個(gè)因素考慮：一個(gè)是人口紅利，一個(gè)是人口遷徙。

人口紅利見頂

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)自2011年已開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，2012年勞動(dòng)力人口占比首次出現(xiàn)絕對(duì)下降，2014年勞動(dòng)年齡人口再減少371萬(wàn)，65歲以上老年人已占總?cè)丝?/10，城鎮(zhèn)就業(yè)人口增量收窄。但中國(guó)目前總和生育率僅為1.4（“低生育陷阱”紅線是1.3）。

人口紅利見頂有啥影響？

看看發(fā)展模式跟中國(guó)有可比性的日本，1947年、1960-1970年代，1980年代初，三個(gè)房?jī)r(jià)上漲時(shí)期都伴隨著人口紅利的釋放，及至1992年勞動(dòng)力人口占比見頂、房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)暴跌，一輪周期完畢。

（二戰(zhàn)后）已經(jīng)走過(guò)三輪房地產(chǎn)周期的美國(guó)，也顯示著勞動(dòng)力人口和房?jī)r(jià)之間的奇妙互動(dòng)。最近的一次，2006年美國(guó)勞動(dòng)人口占比急降，2007年房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向，2010年出現(xiàn)該輪周期最低點(diǎn)。

人口遷徙變化

勞動(dòng)力人口越來(lái)越少，人口的遷徙開始產(chǎn)生變化。

這是一張中國(guó)城市的吸引力地圖：

北京、上海、廣州，仍是中國(guó)最大的“吸人器”，無(wú)可厚非。但短期已有了些變化。

隨著城市承載力的超飽和，人口外溢的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，以北京為核心的河北，以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽(yáng)等等，都是接收涌往上海再溢出來(lái)的人口的重要地區(qū)。隨著產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和外溢，重慶、成都等地區(qū)也成為了凈流入地區(qū)。

另外，黑龍江、西藏、內(nèi)蒙古等地也出現(xiàn)了人口凈流入。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)的變化，理論基礎(chǔ)是發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家Arthur Lewis依托“亞洲四小龍發(fā)展軌跡”研究的“拐點(diǎn)論”，動(dòng)因之一則是新城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)。

在Arthur Lewis 的理論中，工業(yè)化啟動(dòng)之初，勞動(dòng)力從生產(chǎn)率低下的農(nóng)村向城市工業(yè)部門遷移，在快速工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體中，工資也能保持低位。但最終農(nóng)村的工資開始趨近工業(yè)部門，雇主需要提供更好的待遇（包括工資和生活提供），才能吸引公認(rèn)離開農(nóng)村家鄉(xiāng)。 

“工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體”曾給中國(guó)創(chuàng)造了高投資、高儲(chǔ)蓄率、高順差，但不平衡的經(jīng)濟(jì)。“工資上漲會(huì)逐漸侵蝕利潤(rùn)和投資，這將迫使再平衡發(fā)生。”

中國(guó)的新城鎮(zhèn)化，也同樣在為部分勞動(dòng)人口留在距離家鄉(xiāng)更近的城市，增加吸引力。 

而這些趨勢(shì)背后，是整個(gè)房地產(chǎn)供求格局更加平衡，普遍意義的三四線城市房?jī)r(jià)暴跌的基因，一線城市供不應(yīng)求房?jī)r(jià)暴漲的基因，都會(huì)得到削弱。而這一“平衡”狀態(tài)下的房?jī)r(jià)，會(huì)把當(dāng)前的房?jī)r(jià)擠掉更多“水分”。

大家都知道，制約房?jī)r(jià)的因素非常多，人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)領(lǐng)域各種微妙而復(fù)雜的關(guān)系。本文僅以歷史經(jīng)驗(yàn)和歷年數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行趨勢(shì)判斷。歡迎來(lái)噴……邦地產(chǎn)君在后臺(tái)等你約！