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每經(jīng)記者 杜冉樂

“不積跬步，無以至千里。”中國版REITs雖歷經(jīng)坎坷，但也孕育著勃勃生機(jī)。

10月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會了解到，該學(xué)會日前對外披露了一份由其制定的《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》（中房學(xué)〔2015〕4號），這被稱之為當(dāng)前首個中國版REITs專業(yè)物業(yè)評估規(guī)范性文件。

業(yè)內(nèi)人士表示，這會促進(jìn)中國REITs的進(jìn)一步發(fā)展，但部分環(huán)節(jié)仍需分工和獨(dú)立，尤其是評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，也需要決策層去推動。

協(xié)會帶頭發(fā)布REITs物業(yè)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

早在6年前，住建部曾試圖牽頭制定REITs物業(yè)評估規(guī)范文件，在此期間，還與央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委等部門進(jìn)行過“批判性、建設(shè)性的研討”。

上述研討的目的意在推出《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估管理有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》和《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）》。

不過，上述文件后來卻無疾而終。從本次出臺的《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》來看，該文件由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會制定。

據(jù)了解，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會屬于全國性的房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位組成，現(xiàn)為國際測量師聯(lián)合會（FIG）全權(quán)團(tuán)體會員。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)部高級董事黃國鈞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新出臺的REITs物業(yè)評估規(guī)范意味著中國REITs可能會進(jìn)一步普遍化，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)類REITs。

一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，發(fā)行REITs，重在對其基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、獨(dú)立與準(zhǔn)確評估，這樣才能實(shí)現(xiàn)REITs所帶來的穩(wěn)定回報(bào)率。民間專業(yè)學(xué)術(shù)評估機(jī)構(gòu)發(fā)布REITs評估指引無疑是一個推動作用，但仍需要決策層進(jìn)一步推動。

今年初，住建部出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，其中提及“大力發(fā)展住宅租賃市場是開啟REITs 的必有之路”，但并未過多贅述如何開啟等。

關(guān)于中國版的REITs，決策層至今并未發(fā)布新的文件。從去年中信啟航專項(xiàng)資管計(jì)劃登陸深交所進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓，到前不久鵬華前海萬科公募REITs上市，REITs在實(shí)踐層面的探索不斷前行。

黃國鈞說，嚴(yán)格意義上，上述REITs產(chǎn)品還不是真正意義上的公募REITs產(chǎn)品，跟國際上的REITs還有很大差距。

機(jī)構(gòu)資質(zhì)與評估辦法待規(guī)范

從內(nèi)容來看，上述指引主要針對REITs持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地、配套的設(shè)施設(shè)備和其他相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行狀況評價(jià)、市場調(diào)研和價(jià)值評估（以下簡稱信托物業(yè)）進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范。

其中，信托物業(yè)狀況評價(jià)主要是對信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定；信托物業(yè)市場調(diào)研是對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測，提供相關(guān)專業(yè)意見。

最關(guān)鍵的一步應(yīng)是托物業(yè)價(jià)值評估，這是對信托物業(yè)的市場價(jià)值或其他價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。因此，這對REITs物業(yè)評估機(jī)構(gòu)能否保持獨(dú)立性就是一個考驗(yàn)。

上述指引要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得受理以下幾種情況，包括與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人有股權(quán)直接從屬關(guān)系等利害關(guān)系，或與評估對象有利益關(guān)系的，或其他不符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，從REITs試點(diǎn)看，還需要縮小評估機(jī)構(gòu)的范圍，采用量化標(biāo)準(zhǔn)，比如要求具備一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)入，還是一級、二級都可以？如果評級機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻太低，也將會提前終結(jié)REITs的壽命。

另一個備受關(guān)注的問題是REITs物業(yè)評估方法的選擇。到底是采取收益法還是其他方法更合理？

黃國鈞表示，與一般物業(yè)評估相比，REITs物業(yè)評估因?yàn)樘厥庑?，更需要精?xì)化評估、一般預(yù)測未來5-10年的收益率，需要獨(dú)立性的物業(yè)評估機(jī)構(gòu)去做。

上述指引規(guī)定，采用收益法評估信托物業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明估價(jià)對象至少近3年的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用，并在估價(jià)對象至少近3年及同類物業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價(jià)對象未來10年以上的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用等。

前述指引提出，采用比較法評估信托物業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)選取不少于3個可比實(shí)例，并且在評估報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

“市場通行的做法是考慮收益法，一般不建議成本法。”黃國鈞補(bǔ)充說。