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上海家庭財(cái)富近四月平均漲8.8% 普通住宅房?jī)r(jià)漲超豪宅

邦地產(chǎn) 2015-11-29 13:58:08

上海百余板塊的二手房數(shù)據(jù)顯示,多板塊房屋已經(jīng)升值10%以上,這些家庭依靠房子的漲價(jià),資產(chǎn)更是升值了20%以上,有的甚至高達(dá)170%。

每經(jīng)編輯|吳若凡    

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(本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle)

本周五,A股又一輪暴跌,多少人的財(cái)產(chǎn)在短短一天內(nèi)縮水了超10%!

想一想,在上一輪股災(zāi)個(gè)人投資者人均就基本損失了6萬(wàn)(損失比例約40%),長(zhǎng)期來(lái)看,股民“7賠2平1賺”的格局也不會(huì)變。風(fēng)云變幻的股市,大家還敢去?

相比之下來(lái)看看房地產(chǎn)。它在2015年中國(guó)家庭總資產(chǎn)中占比69.2%(比美國(guó)的兩倍還多),這說(shuō)明在我國(guó)家庭資產(chǎn)流動(dòng)性非常弱的局面下,如果你聰明地把家庭資產(chǎn)放在房子上,不只不會(huì)損失,還有很高的財(cái)產(chǎn)收益。

邦爺對(duì)安居客的一百多個(gè)板塊幾千個(gè)小區(qū)的二手房源掛牌進(jìn)行了逐一分析,就發(fā)現(xiàn)很多板塊房屋已經(jīng)升值了10%以上,這些家庭依靠房子的漲價(jià),資產(chǎn)更是升值了20%以上,有的甚至高達(dá)170%!

算上平均漲幅,大部分上海人在近4個(gè)月內(nèi)資產(chǎn)平均升值了8.8%。

板塊二手房表1

板塊二手房表2

板塊二手房表3

板塊二手房表4

板塊二手房表5

板塊二手房表6

板塊二手房表7

板塊二手房表8

(注:由于郊區(qū)成交量低,因而存在個(gè)別板塊數(shù)據(jù)起伏較大的情況)

豪宅漲幅比不過(guò)普通住宅?

理論上,上海最近的豪宅行情那么好,是不是豪宅板塊的升值情況更好?

事實(shí)并非如此。

邦爺統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,浦東漲幅居前的板塊有梅園、聯(lián)洋、碧云、洋涇,累計(jì)漲幅均超過(guò)10%,但傳統(tǒng)豪宅陸家嘴漲幅只有7.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市平均。

同樣,黃浦的豪宅板塊是南京路、世博濱江、董家渡和新天地,可新天地居然零漲幅,世博濱江和南京路漲幅也沒(méi)過(guò)10%。閘北的年度熱點(diǎn)“大寧”最近四個(gè)月只漲了7.5%。

對(duì)比這些豪宅板塊,還有一些板塊最近四個(gè)月不但所持有的房子一文沒(méi)漲,還跌了2-3%。比如,浦東跌幅居前的新場(chǎng)和臨港新城,前者主要以動(dòng)遷安置房為主。松江、青浦、奉賢、金山的一些板塊更呈現(xiàn)出斷崖式跌幅,個(gè)別板塊跌幅超過(guò)30%。

二手房漲得才快!

相比之下,二手房市場(chǎng)整體朝上的趨勢(shì)沒(méi)有改變。

可以看到最近上海土地市場(chǎng)成交持續(xù)走熱,許多地方上演著“搶地大戰(zhàn)”,與此同時(shí)今年以來(lái)上海房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲三成左右(僅次于深圳)。受到土地和新房?jī)蓚€(gè)上游市場(chǎng)影響,買(mǎi)家心態(tài)容易放松,二手房?jī)r(jià)逐漸出現(xiàn)顯著的“倒掛”情況。

中原地產(chǎn)的二手房樣本數(shù)據(jù)就顯示,上海全市224個(gè)有效樣本數(shù)樓盤(pán)中,65個(gè)樓盤(pán)價(jià)格環(huán)比下跌(23盤(pán)跌幅超5%、42盤(pán)跌幅小于5%);159個(gè)樓盤(pán)價(jià)格環(huán)比上升(112盤(pán)漲幅小于5%,47盤(pán)漲幅超5%)。

此外,邦地產(chǎn)前段時(shí)間還暴露了一些,由于中介獨(dú)家委托等行為,導(dǎo)致的區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高漲的情況。

小心房?jī)r(jià)上漲后勁不足

但中原的數(shù)據(jù)顯示,10月份上海全市二手房成交均價(jià)達(dá)到了40731元/平方米,但成交量?jī)H31858套(環(huán)比減少7.2%)。11月二手房交易量也繼續(xù)萎縮,跌破3萬(wàn)套大關(guān)已成定局。

“房?jī)r(jià)高漲、成交下滑”,可見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)超出了買(mǎi)家預(yù)期,賣(mài)家情緒依舊高漲,買(mǎi)家卻轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,雙方分歧較大,交易有所轉(zhuǎn)淡。

一個(gè)房企大佬就跟邦爺抱怨過(guò)說(shuō),上海的持續(xù)購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)見(jiàn)頂了。

所以,在這一輪上海房屋的升值趨勢(shì)下,大家還得注意一個(gè)“后勁”的問(wèn)題。

上海的人均收入以每年近9%的速度在遞增,跑贏(yíng)了全國(guó)CPI,跑贏(yíng)了通脹,但還是追不上房?jī)r(jià)!即使像“雙降”這種提升購(gòu)房積極性的政策層出不窮,但購(gòu)買(mǎi)力跟不上房?jī)r(jià)的漲幅,買(mǎi)家預(yù)期和積極性終將后勁不足。

這些說(shuō)明上海房?jī)r(jià)可能階段性到頂。

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