月成交量由6004套斷崖式下跌至13套，市場(chǎng)占有率下降近63個(gè)百分點(diǎn)，通州公寓限購(gòu)滿月，市場(chǎng)陷入冰點(diǎn)。

6月6日晚間，業(yè)內(nèi)傳出公寓限購(gòu)將蔓延至門(mén)頭溝的消息，甚至稱北京商住市場(chǎng)將全面限購(gòu)。“全面限購(gòu)幾乎沒(méi)有可能性，從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，很難界定商住公寓和商業(yè)類產(chǎn)品的屬性。”某機(jī)構(gòu)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，若北京商住公寓全面限購(gòu)，那市場(chǎng)上幾乎找不到不限購(gòu)的房產(chǎn)了。

“通州公寓限購(gòu)沒(méi)有蔓延的必要。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，從庫(kù)存量、成交量和成交價(jià)格來(lái)看，北京其他區(qū)域的公寓市場(chǎng)較為平穩(wěn)，實(shí)施限購(gòu)的市場(chǎng)基礎(chǔ)不大。

月銷量由6004套暴跌至13套

5月5日，通州限購(gòu)令升級(jí)，商務(wù)型公寓、商鋪和寫(xiě)字樓等商業(yè)類房產(chǎn)限購(gòu)。很多商住樓盤(pán)面臨的不是個(gè)人客戶被限購(gòu)，而是被“禁購(gòu)”。受此影響，在通州，原本以“商住”名義出售給個(gè)人的房子，只能銷售給公司。

如今，通州限購(gòu)升級(jí)已滿月。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月5日，通州區(qū)公寓存量為4623套，面積超過(guò)35萬(wàn)平方米。而2016年5月5日至6月5日期間，通州區(qū)公寓成交13套，上月同期成交6004套，環(huán)比暴跌99%；成交價(jià)均價(jià)為每平方米38692元，呈現(xiàn)環(huán)比上漲現(xiàn)象，這主要是由于4月份臺(tái)湖區(qū)域某項(xiàng)目集中簽約數(shù)千套，交易價(jià)格低所至。

更重要的是，從整個(gè)北京公寓市場(chǎng)占有率來(lái)看，限購(gòu)前后一個(gè)月，通州公寓市場(chǎng)成交套數(shù)市場(chǎng)占比由63%直接跌至0.3%，下滑接近63個(gè)百分點(diǎn)，可謂從大半壁江山直接進(jìn)入零占有率模式。

事實(shí)上，通州商住已開(kāi)始進(jìn)入“維穩(wěn)”階段，雙限后入市的首個(gè)商住項(xiàng)目富力運(yùn)河十號(hào)報(bào)價(jià)36000元/平方米起，與上期開(kāi)盤(pán)價(jià)格持平。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，通州商住在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后，開(kāi)始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場(chǎng)當(dāng)中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購(gòu)后受到壓縮，使得這些商住項(xiàng)目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

全城公寓庫(kù)存約3萬(wàn)套

值得一提的是，通州公寓被限后，交易量出現(xiàn)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。對(duì)大興、房山、順義的公寓市場(chǎng)有利好，部分需要轉(zhuǎn)移至此。張大偉稱，大興區(qū)最近一個(gè)月成交占比全市20%，但全市的其他區(qū)域簽約依然維持平穩(wěn)。

雖然5月份北京商住房供應(yīng)量和成交量都在上漲，但整個(gè)北京公寓市場(chǎng)相對(duì)較為平穩(wěn)。

張大偉表示，在部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，北京公寓的庫(kù)存高達(dá)4萬(wàn)套以上，但北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，北京的商業(yè)類合計(jì)庫(kù)存在48446套，其中公寓類物業(yè)在3萬(wàn)套上下。從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的北京公寓市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年至今，北京公寓類物業(yè)簽約約2萬(wàn)套，通州簽約比例高達(dá)48.74%，為最高。

而此次被傳可能會(huì)實(shí)施公寓限購(gòu)令的門(mén)頭溝區(qū)域，過(guò)去5個(gè)月公寓類物業(yè)簽約了1445套，占全市比例為6.3%，排在大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)之后；從公寓成交價(jià)來(lái)看，通州短期內(nèi)成交量爆發(fā)，價(jià)格上漲的現(xiàn)象，其他區(qū)域并沒(méi)有出現(xiàn)；從供應(yīng)量看，因?yàn)樽罱鼛啄甑耐恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)，公寓類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過(guò)商品房住宅，所以對(duì)非通州公寓限購(gòu)，可能會(huì)造成市場(chǎng)成交大幅度下調(diào)。