每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

中國人民銀行行長周小川前日在回答IMF總裁拉加德提問時(shí)表示,中國面臨一些問題，需要應(yīng)用供給側(cè)政策來解決，其中就包括房地產(chǎn)市場庫存量過大。

在目前中國的房地產(chǎn)庫存中，商業(yè)地產(chǎn)的庫存是最嚴(yán)重的。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止今年5月，辦公樓和商鋪的待售面積較去年同期有兩位數(shù)以上的增長。

但現(xiàn)在，“解藥”來了——資產(chǎn)證券化，而且預(yù)計(jì)這解藥藥性將非常猛！2500萬平、數(shù)萬規(guī)模、數(shù)萬億資產(chǎn)…這背后的邏輯，聽邦爺告訴你！

可證券化甲級寫字樓超2500萬平

資產(chǎn)證券化可能是重新塑造房地產(chǎn)商業(yè)模式，特別是商業(yè)地產(chǎn)格局的要素。

高和資本合伙人周以升在“中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會”上說道，單單北京、上海、廣州、深圳等一線城市的甲級5A寫字樓的存量就有2500萬平，如果加上酒店、停車場等，核心商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)將達(dá)數(shù)萬億。

如此等級和規(guī)模的市場，猶如一座大金礦，等待人們挖掘。

根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)直接相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，已經(jīng)有471億元，品種涵蓋了私募REITs，準(zhǔn)REITs、資金收益權(quán)證券化，物業(yè)費(fèi)證券化、購房尾款證券化等等。

邦爺之前介紹過，新城控股推出的第一款公開發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)REITs。這款REITs產(chǎn)品采用“優(yōu)先-次級”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，其中優(yōu)先A類資產(chǎn)預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為5億，優(yōu)先B類資產(chǎn)預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為2.5億，次級資產(chǎn)支持證券預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為3億，累計(jì)發(fā)行規(guī)模10.5億。

雖說只有10億左右的規(guī)模，但這款產(chǎn)品給了業(yè)內(nèi)一個(gè)關(guān)于資產(chǎn)證券化的啟示和模板。

要知道，截至目前，中國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行量已經(jīng)超過萬億。2015年全年發(fā)行超過6000億人民幣，同比增速接近90%，可謂冠絕全球。

伴隨商業(yè)模型的成熟和高效模型的推廣，加之未來物業(yè)租金收入上升、商業(yè)地產(chǎn)本身升值、通貨膨脹等各因素帶動(dòng)，REITs持有的地產(chǎn)資產(chǎn)將不斷增值，提升主要收入來源，提高投資者分紅，在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)REITs的市場前景和預(yù)期都非?？捎^。

商業(yè)地產(chǎn)的“去庫存”利器

戴德梁行董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缭谟懻?ldquo;國有企業(yè)資產(chǎn)證券化的實(shí)施路徑”這一話題時(shí)說，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑有三條:

一是輕資產(chǎn)的證券化，主要通過質(zhì)押物業(yè)租金收益進(jìn)行的融資目的資產(chǎn)證券化，例如近期中航信托發(fā)行的“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”；

二是重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，主要通過保留回購權(quán)的物業(yè)真實(shí)出售實(shí)現(xiàn)證券化，如蘇寧云商前后發(fā)行的三期類REITs；

三是海外發(fā)行REITs，如北京華聯(lián)新加坡上市等。

中信證券投資銀行管理委員會總監(jiān)俞強(qiáng)表示，資產(chǎn)證券化對企業(yè)短期來說，可以提升ROE，降低杠桿。從中長期來看，對企業(yè)擴(kuò)大實(shí)際控制資產(chǎn)的范圍以及服務(wù)范圍、轉(zhuǎn)變商業(yè)模式、資產(chǎn)管理以及把握并購機(jī)會都有利好意義。

不過，目前能夠像新城青浦吾悅廣場這樣，能提供高租金收益的商業(yè)地產(chǎn)還不多，市場需要國家對商業(yè)地產(chǎn)租賃減稅，才能讓有更多這種高收益、投資風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品推向市場。

但周以升認(rèn)為，估值一般的物業(yè)能通過私募REITs將資產(chǎn)轉(zhuǎn)到表外，讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)出表。與此同時(shí)，對物業(yè)改造，通過3-5年的時(shí)間使其變成一個(gè)成熟物業(yè)，最終對接公募市場。這樣就可以盤活一些較差的資產(chǎn)。這不僅有利于一線城市的核心資產(chǎn)，更有利于二線、甚至三線城市，流動(dòng)性較差的資產(chǎn)。

周以升在峰會上表示，資產(chǎn)證券化對房地產(chǎn)有兩個(gè)意義，一個(gè)是依靠資產(chǎn)增值和結(jié)構(gòu)化評級獲得一個(gè)高評級，同時(shí)通過流動(dòng)性來獲得流動(dòng)性溢價(jià)，優(yōu)化企業(yè)的融資成本和資本結(jié)構(gòu)。

二是權(quán)益類的證券化發(fā)展，以私募REITs和REITs為代表，可以盤活開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表，盤活其資產(chǎn)空間。

“這兩方面的探索，都有利于開發(fā)商重新塑造其商業(yè)模型。”其表示。

從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)有非常強(qiáng)的動(dòng)力做輕資產(chǎn)運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化擴(kuò)大規(guī)模的預(yù)期也很強(qiáng)。但向個(gè)人出售的商用房數(shù)量，未來極有可能會比現(xiàn)在少很多，商業(yè)地產(chǎn)的散售市場也將因此迎來供求逆轉(zhuǎn)，這些因素都將有利于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的長線走勢。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。