每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

10月2日中午，無錫出臺《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》，重啟限購政策。

意見顯示，居民家庭首次購買普通住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變；但對已擁有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%調整為40%。

另外，首次公積金貸款，首付比例仍按不低于20%執(zhí)行；第二次公積金貸款，首付比例調整為不低于30%。

房地產開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，出售新建商品住房。

“無錫的文件還是比較系統(tǒng)化的，而且涉及面很廣，措施很扎實。”新城控股歐陽捷分析認為，無錫此次調控有幾個特色。

首先，無錫可能是全國第一個明確提出“具體新增住宅用地供應計劃指標100公頃”的城市，符合通過調整供求關系優(yōu)化配置市場資源的市場化原則。

“設定土地出讓最高限價，說明政府對于目前的土地溢價已經滿意，轉而擔心推高房價、產生泡沫風險。差別化住房信貸政策則能保證首次購房享受優(yōu)惠房貸首付比例，也完全符合抑制投資客的邏輯。”歐陽捷指出，這次政策中提出引導居民由買房需求向租房需求轉變，與去庫存的邏輯是相反的，或可證明無錫去庫存已經取得明顯成效，政府反而不再鼓勵購房了。

無錫房價漲幅領跑全國

無錫“趕”在國慶節(jié)期間出臺調控政策，業(yè)內人士認為這跟無錫火熱的樓市和不平衡的市場供求有關。

中指院公布的2016年8月全國百城價格指數(shù)顯示，無錫樣本平均房價達9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9月無錫商品房成交均價已達10183元/㎡，這也是歷史上無錫房價首次破萬。

樓市火熱，土地市場也不遜。在9月8日無錫進行的一場土地拍賣里，朗詩新郡南側地塊拍出了18050.3元/㎡的樓面價，溢價率高達185.34%，刷新了無錫的單價樓面價紀錄。同日，無錫XDG-2010-39號地塊的溢價率拍到了269.23%，這塊老城區(qū)地塊最終樓面價達到13581.57元/㎡，得主是融僑。

無獨有偶，9月12日競拍的濱湖區(qū)XDG-2016-8號地塊，在經過了近5個小時的激戰(zhàn)后，被金茂以49.95億元拿下，這是無錫土地拍賣史上的最高總價，溢價率168.55%，樓面價達16069元/平。同日開拍的明麗雅地塊排名，則刷新了無錫土拍的時間記錄，土拍持續(xù)長達7小時。

與土地和住宅市場漲幅形成鮮明對比的，是無錫銳減的庫存量。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截止8月，無錫全市商品房庫存量為536萬平方米，約3.6萬套。按照今年以來無錫月均銷售89萬平方米的數(shù)據(jù)計算，剩余房源可支撐的去化周期為5.5個月。

“資本是逐利的，此輪市場的火熱源自上海，借著影響到蘇州，蘇州的房價上去了，又到無錫來買房。”有業(yè)內人士表示。

而隨之，樓市調控也開始傳導，繼全國樓市風向標北京出臺了調控政策之后，天津、蘇州都趕在國慶前夕出臺調控文件，緊接著鄭州、成都和無錫也相繼開始調控。業(yè)內人士表示，樓市風向開始起大的變化了。

無錫靴子落地市場走向何處？

資深業(yè)內人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，這輪調控可以看作是行政上的引導手段。最近居民對房地產投資熱度普遍較高，因此這一輪政策的集中涌現(xiàn)，可以看作是政府想讓市場降溫的信號，同時也會試探市場承受力在哪里，會把市場價格控制在穩(wěn)定范圍內溫和上漲。

歐陽捷則認為，無錫政府提出堅持正面引導輿論，對于發(fā)布虛假信息、造謠滋事的追究其法律責任無疑是非常正確的。

從各城市陸續(xù)推出調控政策的路徑看，顯然是中央政府的統(tǒng)一要求，由熱點城市自行實施調控，抑制投機投資性購房，一城一策仍是重中之重，全國性的政策不會輕易出臺，以免造成社會恐慌，引發(fā)危機。

但歐陽捷認為，只要貨幣政策不收緊，只要限購限貸不夠“狠”，一線城市及熱點二線城市將繼續(xù)“瘋”。房產稅和遺產稅這樣的殺招不出，市場則短期內不可能降溫。畢竟，經濟要增長，長期來看，房價不太可能降了。

不過薛建雄指出，本輪集中調控多半還留有余地，如果政策一開始就收的很緊，可能會出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，比如本輪拍出的許多高溢價地塊會被“套牢”。因此為了讓這些地塊有市場有操作空間。薛建雄認為，政策只會一點點往上加碼。

“畢竟，如今的現(xiàn)在政策不能單看一個城市，熱點城市都在收緊，而此時給到客戶的心里預期就是政府在收緊。”

薛建雄表示，本輪調控是政府在有意識的將開發(fā)商從熱點城市引導出去，房企的拿地面會越來越廣。政府把資本分流到再下一級城市中去避免外地購買力向無錫轉移，大漲的城市都在調控，意味著下一輪三四線比如江陰、揚州、常州，可能引來新一輪房價熱。