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每經(jīng)記者 龐靜濤

合肥的高價(jià)地塊正面臨被套的困境，當(dāng)?shù)卣略O(shè)定的最高預(yù)售價(jià)格甚至比地價(jià)還低；另一方面，政府要求，近期出讓的地塊成交單價(jià)要低于這些高價(jià)地塊，否則無(wú)效。

更糟糕的是，購(gòu)房者的預(yù)期在改變，一向敏感的二手房房東大量掛牌房源，成交開始下滑，房東們開始降價(jià)。

合肥高價(jià)地困境：售價(jià)還不及地價(jià)

合肥的高價(jià)地塊正面臨困境，當(dāng)?shù)卣略O(shè)定的最高預(yù)售價(jià)格甚至比地價(jià)還低；此外，新的土地“限價(jià)”令下，低價(jià)地塊正在涌現(xiàn)。

11月21日，合肥市國(guó)土資源局針對(duì)11月30日將要拍賣的6宗地塊發(fā)布補(bǔ)充公告，競(jìng)得人需保證未來(lái)售價(jià)不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。

其實(shí)，合肥市對(duì)新建商品住宅預(yù)售價(jià)格的限制已經(jīng)開始。此前，已有報(bào)道顯示，合肥市對(duì)備案價(jià)格低于本區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)、同類型房源明碼標(biāo)價(jià)平均備案價(jià)格的項(xiàng)目，開設(shè)綠色通道，即報(bào)即辦，加快市場(chǎng)供應(yīng)；若申請(qǐng)備案價(jià)在平均備案價(jià)與最高備案價(jià)之間，將“指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)合理制定價(jià)格”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就新的備案標(biāo)準(zhǔn)致電物價(jià)局，工作人員表示，新的備案項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于所在區(qū)域已存在的最高價(jià)格，以濱湖為例，目前該區(qū)域最高備案價(jià)價(jià)格為19899元/平方米。

記者查閱物價(jià)部門公布的備案信息發(fā)現(xiàn)，濱湖區(qū)最高備案價(jià)格較此前已經(jīng)核準(zhǔn)的最高備案價(jià)格低25%左右。合肥市物價(jià)部門信息顯示，11月21日，公布的濱湖區(qū)萬(wàn)科時(shí)代之光備案均價(jià)25304.21元/平方米。

合肥當(dāng)?shù)匾环科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，“限價(jià)”一事的確存在。該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，該公司已有項(xiàng)目被限，受困于預(yù)售政策收緊，公司將放緩高價(jià)地項(xiàng)目的開發(fā)。

現(xiàn)實(shí)情況是，合肥市政府在限制售價(jià)的同時(shí)，正在推出一批低價(jià)地塊。11月30日將競(jìng)拍的6宗地塊的補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)顯示，地塊出讓總價(jià)不得超出區(qū)域的歷史最高成交價(jià)。

該歷史最高成交價(jià)為國(guó)土局對(duì)外公布的地塊所在區(qū)域歷史最高土地單價(jià)和最高成交樓面地價(jià)計(jì)算的地塊總價(jià)低者。以濱湖為例，房企的最高出讓不得高于每平方米22103元/平方米，與今年6月葛洲壩地產(chǎn)競(jìng)得的濱湖單價(jià)高價(jià)地持平。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年濱湖新區(qū)已成交6宗經(jīng)營(yíng)性住宅用地，其中5宗地的樓板價(jià)超出19000元/平方米。這些高價(jià)地將面臨售價(jià)不及地價(jià)的困境，與此同時(shí)，還將接受即將涌現(xiàn)的低價(jià)地沖擊。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥市規(guī)定的最高備案價(jià)格甚至比部分地塊價(jià)格更低，直接導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)法開盤，拉低整體房?jī)r(jià)的同時(shí)，也增加了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和成本，不排除有開發(fā)商降價(jià)。

二手房已經(jīng)開始降價(jià)

綁定車位、精裝修，甚至買房要交號(hào)頭費(fèi)……這些強(qiáng)加給購(gòu)房者的不平等條件，代表著樓市的火熱。一個(gè)“十一長(zhǎng)假”，合肥濱湖的樓市猶如兩重天，購(gòu)房者不僅可以好好選房，還遇到了降價(jià)。

高價(jià)地塊的困境并不止于新房市場(chǎng)，二手房的降價(jià)，不僅分流新房市場(chǎng)的客戶，也在影響著購(gòu)房者的預(yù)期。

11月19日正值周六，位于濱湖新區(qū)的鏈嘉地產(chǎn)門店內(nèi)僅一名工作人員，頗顯冷清，該名工作人員稱，其他業(yè)務(wù)員均出去拓客。記者在該門店停留近一個(gè)小時(shí)，期間僅有一個(gè)出租房源的電話和一組出租房源的上門客戶。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于濱湖新區(qū)云谷路和江西路交叉口的中介門店并不止鏈嘉地產(chǎn)溢價(jià)，兩條街上分布著近10家門店，但生意和鏈嘉地產(chǎn)一樣，鮮有客戶上門，不少中介公司業(yè)務(wù)員聚集在門店外面聊天。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪濱湖二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的回調(diào)和掛牌量的增加并未給“缺房”的濱湖帶來(lái)更多成交量。

鏈嘉地產(chǎn)的工作人員稱，10月調(diào)控之前，自己每個(gè)月會(huì)成交數(shù)套；近期，要賣房的業(yè)主多了，但11月已經(jīng)過去三分之二，自己并未有一單成交。

成交下滑，房東開始下調(diào)報(bào)價(jià)。鏈嘉地產(chǎn)工作人員介紹，萬(wàn)達(dá)城二期和保利五月花的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到23000-24000元/平方米，最近房東開始下調(diào)報(bào)價(jià)至21000-22000元/平方米，降幅約8%左右。

“濱湖缺人”，在濱湖新區(qū)上班、居住的周女士向記者描述自己的感受，“2013年左右，濱湖房?jī)r(jià)和租金還比較低的時(shí)候，遍布著大量的傳銷人員，現(xiàn)在沒了傳銷，整體規(guī)劃好了，但還不是有點(diǎn)冷清。”

約有三名來(lái)往濱湖接送客人的出租車司機(jī)向記者表示，晚上濱湖的房子多是黑燈的，僅有少數(shù)是亮燈。鏈嘉地產(chǎn)的工作人員同樣表示，現(xiàn)在租房的人并不理想，買房的投資客主要是看中了區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃，但真正能帶來(lái)大量人口至少需要3-5年。