2017年2月的一天，立春后的上海陽(yáng)光明媚，可是氣溫卻接近冰點(diǎn)。

在靜安區(qū)一家中介門(mén)店上班的90后楊毅輝(化名)早上套上一身西裝就匆匆出門(mén)，開(kāi)始了一天的工作。忘穿外套的楊毅輝走在路上有點(diǎn)冷，但是好在在戶(hù)外的時(shí)間不長(zhǎng)，他并沒(méi)有太在意。

“從早上九點(diǎn)到晚上九點(diǎn)，基本上我都在門(mén)店里。每周大概休息一天，但是周末幾乎不會(huì)休息。”楊毅輝告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

在中國(guó)的各個(gè)城市，都有像楊毅輝這樣的年輕人每天穿著西裝上班，他們了解每一套出租或出售的房源，能流利地向購(gòu)房者介紹周邊各大樓盤(pán)的優(yōu)缺點(diǎn)，不時(shí)出現(xiàn)在各個(gè)小區(qū)門(mén)口。

看起來(lái)很熟悉，又很陌生。隨著中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量房交易時(shí)代，這些撮合客戶(hù)買(mǎi)房賣(mài)房、租房的年輕人已具備了一定的符號(hào)意義，他們的工作，甚至在某種程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

忙碌與平淡

一到公司，楊毅輝就開(kāi)始忙碌起來(lái)。作為一個(gè)門(mén)店的經(jīng)理，他通常一早就進(jìn)行日常工作的安排，并分析一下近期的成交情況。這時(shí)候，他皺了皺眉頭。市場(chǎng)交易從去年第四季度就開(kāi)始逐漸冷清，他也有了一絲絲焦慮。不過(guò)，從業(yè)5年的他已經(jīng)見(jiàn)慣了市場(chǎng)的高峰和低谷，略作盤(pán)點(diǎn)后他平靜地開(kāi)始了下一步工作。

“您好，我是地產(chǎn)公司的，我這里有XX房源，請(qǐng)問(wèn)您最近有置換需求嗎？”

一個(gè)電話(huà)一個(gè)電話(huà)打出去，基本上說(shuō)話(huà)不到20秒，電話(huà)另外一端就已經(jīng)掛掉了。他的神情依舊很平靜。過(guò)去幾年，這樣的電話(huà)打了無(wú)數(shù)次，約莫一天能打100次電話(huà)，運(yùn)氣差的時(shí)候一個(gè)意向客戶(hù)都不會(huì)碰到。

“2016年上半年是我經(jīng)歷過(guò)的比較忙碌的時(shí)候，基本上就沒(méi)有休息，后來(lái)市場(chǎng)隨著調(diào)控開(kāi)始回歸理性，也沒(méi)有那么忙了。”楊毅輝說(shuō)。

這天上午，楊毅輝的門(mén)店里面幾乎沒(méi)有客戶(hù)到訪(fǎng)。最近這波寒潮到來(lái)，上海的街頭非常寒冷，購(gòu)房者的觀(guān)望態(tài)度讓樓市和天氣一樣充滿(mǎn)寒意。

楊毅輝稍后整理了客戶(hù)資料，又在各大網(wǎng)站發(fā)送了自己的房源信息，就這樣忙了一個(gè)上午。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，隨著樓市步伐的調(diào)整，中介門(mén)店的生意出現(xiàn)顯著下滑。與昔日熙熙攘攘的場(chǎng)景不同，很多門(mén)店都門(mén)可羅雀，除了一群中介業(yè)務(wù)人員，購(gòu)房者寥寥。

中午過(guò)后，楊毅輝約的客戶(hù)如約而至。接下來(lái)，他要帶著客戶(hù)看3套附近的房源。走出門(mén)店，一陣風(fēng)吹過(guò)，楊毅輝就打了一個(gè)冷戰(zhàn)。“外套忘記帶了，可是客戶(hù)已經(jīng)來(lái)了，總歸先帶客戶(hù)去看房。”他說(shuō)。

客戶(hù)的預(yù)算在800萬(wàn)元左右，周?chē)姆孔右苍谶@個(gè)區(qū)間?？吹牡谝惶追孔邮莻€(gè)兩居室戶(hù)型不那么方正的房子?？蛻?hù)看了這個(gè)戶(hù)型大概10分鐘，覺(jué)得不滿(mǎn)意。而之后的幾套，客戶(hù)要么覺(jué)得價(jià)格很貴，要么覺(jué)得樓層太矮，似乎也不如意。

“買(mǎi)房總是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，經(jīng)常推薦很多套客戶(hù)都未必成交。而現(xiàn)在投資投機(jī)客明顯少了，價(jià)格開(kāi)始回歸平穩(wěn)，客戶(hù)看房的觀(guān)望心態(tài)很重。”楊毅輝說(shuō)。

楊毅輝還算幸運(yùn)。這天，他的一名同事帶客戶(hù)看房，大概2分鐘不到，客戶(hù)就直接否定了這個(gè)房子，隨后揚(yáng)長(zhǎng)而去。

市場(chǎng)回歸理性

楊毅輝預(yù)感今天難再有看房的客戶(hù)，于是回到門(mén)店繼續(xù)發(fā)掘新的房源。

事實(shí)上，在各方因素調(diào)整下，樓市已經(jīng)從此前的成交火爆不斷趨于平穩(wěn)。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海2016年12月二手房成交數(shù)量為13580套；而在2016年1月，二手房成交數(shù)量為44486套，2016年8月的二手房成交數(shù)量一度增至56504套。不僅如此，2016年第四季度，月均成交額都不足2萬(wàn)套。

而在一手房方面，成交量同樣出現(xiàn)萎縮。

據(jù)同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)，2017年1月份上海商品住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑，僅去化38.87萬(wàn)平米，環(huán)比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以來(lái)的最低位。

從市場(chǎng)交易來(lái)看，均是前期有推盤(pán)剩余的存量交易，因此成交相當(dāng)零星。從交易量前十的榜單來(lái)看，除了排名第一的“晶耀名邸”成交14套外，其余均少于10套。

開(kāi)發(fā)商端也同樣感受到市場(chǎng)的調(diào)整，很多開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)計(jì)劃都在不斷延后。

值得一提的是，剛需入市是今年1月一手樓市成交量的主力。上海1月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區(qū)域?yàn)榻鹕健⑶嗥值韧猸h(huán)以外遠(yuǎn)郊，成交均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)；而去年同期，24個(gè)項(xiàng)目有交易，并且結(jié)構(gòu)也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高價(jià)房。

今年1月，家住浦東唐鎮(zhèn)的李瀾霏(化名)也感受到了市場(chǎng)的“冷風(fēng)”。她的房子是學(xué)區(qū)房，對(duì)口的是東方幼兒園和福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，而且周?chē)姆孔佣际莿e墅，由于學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)她一直覺(jué)得不愁賣(mài)。“去年上半年，我們小區(qū)的房源出來(lái)幾乎很少，一旦出來(lái)幾乎立馬成交。但是我最近掛出房子已經(jīng)一個(gè)月了，可是真正來(lái)看房的只有3對(duì)，看房需求明顯少了，大家觀(guān)望情緒非常嚴(yán)重。”李瀾霏說(shuō)。

李瀾霏原本打算賣(mài)掉學(xué)區(qū)房換一套更好的房子，現(xiàn)在她覺(jué)得換房計(jì)劃可能應(yīng)推遲實(shí)施。

事實(shí)上，自去年10月“滬六條”政策出臺(tái)后，樓市投資客開(kāi)始退出，新增客戶(hù)受到制約，違規(guī)銀行、中介及開(kāi)發(fā)商也受到管制，市場(chǎng)開(kāi)始不斷降溫。

因此，業(yè)內(nèi)均對(duì)2017年保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

而在銀行端，對(duì)于樓市的收緊同樣在繼續(xù)。“之前還曾給一個(gè)客戶(hù)做了開(kāi)發(fā)貸，后來(lái)我們行就暫停開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放了。”建設(shè)銀行一位公司客戶(hù)經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

多種因素作用下，市場(chǎng)開(kāi)始不斷回歸理性，持“追漲”心理的購(gòu)房者開(kāi)始觀(guān)望，楊毅輝也回到正常的工作狀態(tài)。

行業(yè)不斷規(guī)范

“每周有時(shí)間休息，客戶(hù)需要去拓展而不是自己找上門(mén)，很多客戶(hù)看房的時(shí)間很久，這樣的狀態(tài)其實(shí)很正常。”楊毅輝說(shuō)。

此前，房產(chǎn)服務(wù)交易平臺(tái)銷(xiāo)冠科技聯(lián)合浙江大學(xué)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，僅有14%的經(jīng)紀(jì)人每天工作時(shí)間在8小時(shí)以?xún)?nèi)，有36%的經(jīng)紀(jì)人一天工作10小時(shí)以上，甚至有1%的人是從醒來(lái)一直忙到睡覺(jué)，一天工作16小時(shí)。同時(shí)，87.4%的經(jīng)紀(jì)人每周休息時(shí)間少于一天。而69.1%的經(jīng)紀(jì)人平均月薪在3000至1萬(wàn)元之間，有10%月入1萬(wàn)到2萬(wàn)元，有1%月入3萬(wàn)元以上。

由于市場(chǎng)的火爆，這個(gè)行業(yè)一度出現(xiàn)不健康膨脹。對(duì)中介業(yè)務(wù)員的需求量巨大，加上同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提高了收入門(mén)檻，許多外行紛紛進(jìn)入房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人行業(yè)。再加上管理混亂，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量被拖累下降，在高收入、高返點(diǎn)的利益驅(qū)動(dòng)下，“不擇手段”、“破壞行規(guī)”時(shí)有發(fā)生，監(jiān)管和自我約束變得越來(lái)越難。

而發(fā)達(dá)國(guó)家的中介行業(yè)則更為規(guī)范。以美國(guó)得克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要完成6門(mén)學(xué)科、180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)，其中包括房地產(chǎn)法、合同法等課程。之后需經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格，并通過(guò)FBI的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才給頒發(fā)執(zhí)照。

而目前國(guó)內(nèi)的中介行業(yè)還處在粗放發(fā)展時(shí)代。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)開(kāi)始慢慢趨于理性，價(jià)格平穩(wěn)為主。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)上半年樓市仍然不會(huì)有太大的變化，但市場(chǎng)需求仍然存在，此次樓市政策效果顯著，這會(huì)讓之后的房產(chǎn)市場(chǎng)變得更健康、交易更規(guī)范。

“對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年也是較為艱巨的一年，大量資本的涌入導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)存在著產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，一些專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不強(qiáng)的人員、缺乏規(guī)范管理實(shí)力較弱的公司就容易被淘汰。市場(chǎng)是留給有準(zhǔn)備的人和公司的，我覺(jué)得專(zhuān)注本業(yè)、練好內(nèi)功、提高服務(wù)品質(zhì)，才是發(fā)展的關(guān)鍵。”劉天旸說(shuō)。