每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 姚治宇

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)顯著趨勢(shì)是投資與開發(fā)分離、開發(fā)與運(yùn)營分離、一級(jí)土地運(yùn)營與二級(jí)開發(fā)分離，促使代建成為備受房企青睞的一種輕資產(chǎn)模式。

3月16日，中國指數(shù)研究院對(duì)外披露了國內(nèi)首份《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》，顯示2010年~2016年全國19家企業(yè)代建項(xiàng)目累計(jì)合約總建面已高達(dá)11153萬平方米，其中綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱綠城建管）累計(jì)合約總建面達(dá)5068萬平方米，市場(chǎng)份額占比45.4%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前，綠城、中海、濱江等傳統(tǒng)房企專門成立了代建團(tuán)隊(duì)，部分甚至轉(zhuǎn)型成為代建企業(yè)。作為房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，隨著房企毛利率不斷走低，代建業(yè)的收益率具體如何？代建資金如何騰挪？

代建比傳統(tǒng)開發(fā)賺錢

盡管代建規(guī)模仍處于發(fā)展期，但2016年代建業(yè)務(wù)的凈利率已穩(wěn)步升到24.9%，而同期傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)逐步降到了11.6%。近3年來，全國由代建的房地產(chǎn)項(xiàng)目總銷售額占房企銷售額的比重由3.2%提升至5.7%。

以綠城建管為例，2016年代建項(xiàng)目銷售額181億，貢獻(xiàn)了綠地總銷售額16%的份額。2016年，綠城建管代建凈利潤(rùn)則達(dá)到2.36億，凈利潤(rùn)率約30%，遠(yuǎn)高于綠城中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》研究發(fā)現(xiàn)，綠城代建的基本模式是合作方以契約形式委托綠城進(jìn)行開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的全過程及最后的物業(yè)管理。根據(jù)合同約定，綠城可以在項(xiàng)目銷售階段使用綠城商標(biāo)推廣自己的品牌，委托方擁有投資決策權(quán)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)享受投資收益。

目前，像新城控股代建的永利吾悅廣場(chǎng)，也是通過商業(yè)性的代建服務(wù)分享項(xiàng)目后期運(yùn)營帶來的租金收益。這是一整套基于品牌-產(chǎn)生價(jià)值-推廣品牌的管理式商業(yè)思路。

關(guān)于代建收益，綠城建管集團(tuán)總經(jīng)理李軍透露說，結(jié)合綠城的實(shí)踐，至少有三部分，即派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)。其中，委托開發(fā)管理費(fèi)原則上能為項(xiàng)目貢獻(xiàn)總銷售額7%的價(jià)值。

李軍說，“目前，實(shí)施輕資產(chǎn)輸出的萬科、萬達(dá)等全國品牌房企都是這樣的思路，將管理、品牌、服務(wù)、經(jīng)驗(yàn)等核心價(jià)值輸出并產(chǎn)生價(jià)值，將無形資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流，增加效益。”

代建巨頭跑馬圈地

記者觀察到，除了綠城、新城之外，像萬科、濱江、朗詩等19家大型房企均涉足了代建業(yè)務(wù)。為何如此？

李軍解釋說，2014年以來，市場(chǎng)分化加劇、集中度提升，房企的盈利模式由土地增值轉(zhuǎn)向了開發(fā)增值，隨之而來的是對(duì)企業(yè)品牌重要性的認(rèn)識(shí)提高。

從行業(yè)標(biāo)桿綠城來看，截至去年12月其受托管理項(xiàng)目172個(gè)，總面積超5000萬平米，預(yù)計(jì)可售金額超3200億元。

“突出品牌影響力是推動(dòng)代建業(yè)務(wù)運(yùn)營，是吸引合作伙伴的基礎(chǔ)。”李軍表示，品牌一方面源于專業(yè)的經(jīng)營管理能力，一方面源于強(qiáng)大的建設(shè)能力。這是綠城商管發(fā)展的一項(xiàng)核心。

當(dāng)前，代建這個(gè)行業(yè)的門檻并不低。目前，房地產(chǎn)代建行業(yè)中，典型房企旗下均有物業(yè)公司，其中17家擁有國家一級(jí)資質(zhì)，更多則為百強(qiáng)物業(yè)，甚至有些物業(yè)公司已上市。

李軍告訴記者，商業(yè)代建委托方多為拿地后無力開發(fā)的中小型房企，代建方通常是具有一定知名度的品牌房企，這是當(dāng)前代建行業(yè)的生態(tài)格局。