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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

作為目前A股唯一的以房地產(chǎn)增量交易為主的服務(wù)商，世聯(lián)行（002285，SZ）4月3日下午在深圳舉辦了2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)。

年報(bào)顯示，2017年世聯(lián)行營業(yè)總收入82.11億元，同比增長30.97%，創(chuàng)下歷史新高；歸屬于上市公司股東的凈利潤為10.04億元，同比增長34.35%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，世聯(lián)行大力布局的長租公寓投入已超過10億元，截至2017年底，紅璞公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間。世聯(lián)行董事長陳勁松甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓業(yè)務(wù)中。

                                                       長租公寓前景看好  CFP圖

關(guān)于長租公寓 將深度布局二線核心城市

世聯(lián)行大力布局的長租公寓備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。在業(yè)績會(huì)上，紅璞公寓總經(jīng)理甘偉透露，世聯(lián)行目前在長租公寓的投入已超過10億元，其中一部分裝修，平均下來一間房投入約4萬元；此外還有底租、押金與IT系統(tǒng)投入的疊加，以及一些重資產(chǎn)收購的項(xiàng)目等。

年報(bào)顯示，截至2017年12月31日，紅璞公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運(yùn)營房間約3.5萬間，平均出租率81%，實(shí)現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64%。

甘偉稱，從2015年世聯(lián)行第一間長租公寓開業(yè)起，時(shí)間已走過三年，該交的學(xué)費(fèi)也交得差不多了，因此希望未來幾年長租公寓會(huì)成為世聯(lián)穩(wěn)定收入的保障。

在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，甘偉還計(jì)算了長租公寓的成本。他介紹，裝修攤銷有財(cái)務(wù)嚴(yán)格規(guī)定，正常的硬裝、軟裝是5年攤銷，少部分深度改造是8年攤銷測(cè)算，力求控制在5年內(nèi)回收，這是目前的財(cái)務(wù)制度。目前世聯(lián)行的租金，底租占出租價(jià)格約60%左右，裝修攤銷大概占租金的16%～18%左右，剩下就是運(yùn)營的一些基本費(fèi)用，基本測(cè)算指標(biāo)內(nèi)部收益率大概在15%。

世聯(lián)行董事總經(jīng)理朱敏補(bǔ)充道，對(duì)一套房子來說，世聯(lián)行平均租期一般在12年左右，固定的攤銷5年就完了，第6年再會(huì)投入30%，按照現(xiàn)在特別保守的租金增長速度預(yù)測(cè)，在4年半左右就可以整體實(shí)現(xiàn)盈利了。

甘偉表示，2018年公寓的收入增長不會(huì)低于2017年。其實(shí)從單個(gè)項(xiàng)目來說，只要停止投入的話，第二年就可以盈利了，4年多是從整體來說的回報(bào)周期。未來公司會(huì)通過多元化模式運(yùn)營來改善盈利結(jié)構(gòu)。

對(duì)于城市布局，朱敏坦言，“世聯(lián)行沒有太在一線城市搶占項(xiàng)目，在2016年市場(chǎng)瘋狂布局的時(shí)候，沒有趕這個(gè)熱鬧。”而世聯(lián)行在這方面要做規(guī)?；?，未來還是會(huì)持續(xù)增加投資。

據(jù)世聯(lián)行介紹，目前紅璞公寓主要做的是核心二線城市的剛需類產(chǎn)品，這些城市的租金價(jià)格與一線城市相比只有1/3，平均租金1000元/月左右，處于相對(duì)較低的值。未來3～5年，世聯(lián)行將深度布局租金會(huì)明顯上漲的二線核心城市，并看好這些城市的發(fā)展，這也是世聯(lián)行目前做長租公寓非常核心的邏輯。

面對(duì)萬科、龍湖等眾多房企涉足長租公寓市場(chǎng)，世聯(lián)行董事長陳勁松認(rèn)為，未來主流開發(fā)商進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域是必須的，否則沒有出路。一方面開發(fā)商拿地很多是持有，而長租公寓是租賃，資金無法回籠，開發(fā)商打的算盤是發(fā)REITs等；另一方面，開發(fā)商想做大長租公寓，那做的就不是自己的資產(chǎn)，這就跟世聯(lián)行有關(guān)了。長租公寓的群體分為高中低端，而租賃最大的群體是中低端，世聯(lián)行主要聚集在二線城市，要把運(yùn)營規(guī)模做起來。

同時(shí)，陳勁松認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓業(yè)務(wù)中。獨(dú)角獸一定是從中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出來的，只有剛需需求才能有足夠大的規(guī)模，獨(dú)角獸的產(chǎn)品才會(huì)體驗(yàn)更好更方便。

關(guān)于負(fù)債率 會(huì)控制在合理水平之內(nèi)

值得注意的是，2017年世聯(lián)行的資產(chǎn)負(fù)債率從45.17%上漲16.77個(gè)百分點(diǎn)至61.94%。

世聯(lián)行財(cái)物運(yùn)營部總監(jiān)高云秋坦言，世聯(lián)的負(fù)債率在2016年以前一直維持在40%～50%的水平，到2017年達(dá)到60%以上，主要是跟業(yè)務(wù)形態(tài)有關(guān)系。世聯(lián)行的小貸業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)、公寓以及空間業(yè)務(wù)需要大量投入，這些業(yè)務(wù)造成負(fù)債率上升。但是負(fù)債率會(huì)相對(duì)控制在一個(gè)比較合理的水平之內(nèi)，不會(huì)讓其無限擴(kuò)大。

朱敏補(bǔ)充道，隨著世聯(lián)行業(yè)務(wù)的發(fā)展，某種程度上，一定的負(fù)債率對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營是有幫助的，而且公司控制負(fù)債率是很容易的，不過世聯(lián)行不會(huì)回到過去40%～50%的負(fù)債率水平了。

但這種規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，在陳勁松看來也是有底線的，“算過來賬才做，這就是世聯(lián)堅(jiān)持的底線”。

陳勁松表示，25年前世聯(lián)行應(yīng)該加杠桿在資產(chǎn)增值上賺錢，既然當(dāng)時(shí)沒有做，現(xiàn)在也沒必要做。世聯(lián)行2018年的增速不會(huì)低于2017年，對(duì)房企來說可能是小年，但對(duì)于代理商來說中性偏好。世聯(lián)行堅(jiān)持靠提供服務(wù)走輕資產(chǎn)路線，看好核心二線城市和核心都市圈。