每經(jīng)記者｜舒曼曼 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

有人歡喜有人愁，也有人繼續(xù)觀望……這是在北京昌平區(qū)綠海家園選房現(xiàn)場(chǎng)記者觀察到的一幕。然而，伴隨著共有產(chǎn)權(quán)房的面世，“棄選”“爆冷”等尖銳詞匯不斷出現(xiàn)在這個(gè)誕生不到一年的新興市場(chǎng)中。

共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是介于政府基本住房保障與市場(chǎng)化商品住房之間的一種具有政策扶持性質(zhì)的商品住房，曾被北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志評(píng)價(jià)為“探討長(zhǎng)效機(jī)制中又邁出了一大步”。在共有產(chǎn)權(quán)房推出了半年多時(shí)間，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些影響？在相關(guān)政策落地過(guò)程中面臨哪些亟待解決的問(wèn)題？

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位購(gòu)房者，并通過(guò)實(shí)地走訪選房現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，以期還原真實(shí)的北京共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)明顯有兩種截然相反的聲音：具有投資心理的投資客認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房是“雞肋產(chǎn)品”，不會(huì)觸碰；而對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房滿足“居住屬性”，而且降低了購(gòu)房成本，是“絕對(duì)不會(huì)放棄的”。而在這兩種聲音的不斷抗衡下，投資、投機(jī)的聲音不斷弱化。

                                                   候選區(qū)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)房源的選房人 李詩(shī)琪攝影

共有產(chǎn)權(quán)房成交占比增加

在共有產(chǎn)權(quán)房推出以來(lái)，不少項(xiàng)目申購(gòu)選房入市。近期中鐵碧桂園選房和昌平區(qū)三項(xiàng)目申購(gòu)結(jié)束時(shí)，曾被爆出棄選率超過(guò)70%，業(yè)界出現(xiàn)不少聲音質(zhì)疑共有產(chǎn)權(quán)房“爆冷”，使共有產(chǎn)權(quán)房再次成為熱點(diǎn)話題。

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)不會(huì)遇冷的問(wèn)題，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志明確表示這是誤讀。昌平區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目目前只是對(duì)區(qū)內(nèi)符合條件的家庭優(yōu)先開(kāi)放，按照文件規(guī)定，區(qū)里有剩余的房源可以調(diào)配到其他區(qū)。昌平區(qū)住建委相關(guān)人士也公開(kāi)表示，昌平區(qū)綠海家園三項(xiàng)目從4月2日項(xiàng)目搖號(hào)結(jié)束，4月13日才開(kāi)始選房，棄選率70%無(wú)從談起。

然而在共有產(chǎn)權(quán)房面世以來(lái)，不少購(gòu)房者確實(shí)心存疑慮。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“大家購(gòu)房心態(tài)復(fù)雜，既想買(mǎi)到便宜的又想買(mǎi)到地段好的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)做些限制，才能規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境。”

事實(shí)上，反映在數(shù)據(jù)上，共有產(chǎn)權(quán)房在新房網(wǎng)簽中占比不斷增加。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為2月份北京新房市場(chǎng)交易量的主力，3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房交易占到三成。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月中上旬的1057套網(wǎng)簽里568套為共有產(chǎn)權(quán)房，82套為別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有產(chǎn)權(quán)房占比過(guò)半。3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508 套，共有產(chǎn)權(quán)房占三成。

此外，上述數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬成交量最多的五個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目依次是中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)房、京投發(fā)展璟悅府、京基鷺府、首創(chuàng)伊林郡和城建萬(wàn)科城，中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)房以246套的成交量位居第一。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2017年北京市新增土地供應(yīng)里，共有產(chǎn)權(quán)房用地占去了很大比例，因此未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房將在北京新房市場(chǎng)上占有重要地位。一方面，共有產(chǎn)權(quán)房可滿足中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有產(chǎn)權(quán)房將有效拉低新房乃至整個(gè)北京的房?jī)r(jià)，從而穩(wěn)定樓市。

不斷加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾發(fā)布消息稱，所謂的“棄選率”并沒(méi)有意義，而是要看到共有產(chǎn)權(quán)住房100%的銷(xiāo)售率。從共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售的情況來(lái)看，還有眾多的申請(qǐng)家庭在排隊(duì)，共有產(chǎn)權(quán)住房是供不應(yīng)求的，當(dāng)前最大的任務(wù)是要加大共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，并且把房子建好。

事實(shí)上，與商品房相比，共有產(chǎn)權(quán)房有很大的價(jià)格吸引力，這也是共有產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品房性價(jià)比高的原因。

以昌平綠海家園這三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目為例，單價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元之間，和周邊每平方米4萬(wàn)元到5萬(wàn)元的商品房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售價(jià)格一般低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格。其價(jià)格是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素來(lái)綜合確定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷(xiāo)售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。

記者注意到，共有產(chǎn)權(quán)住房已成為北京市政策性住房的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，相關(guān)部門(mén)也在不斷加大共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪函中表示，“照我市工作部署和要求，為加大共有產(chǎn)權(quán)住房的有效供應(yīng)，從2017年到2021年，北京市將提供25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房，2017年已經(jīng)完成全年計(jì)劃的供應(yīng)量，2018年會(huì)按照計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房供地相關(guān)工作。”

近日，北京市住房保障辦公室發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》，納入2018年政策性住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目共125個(gè)，涉及房源約17萬(wàn)套，其中共有產(chǎn)權(quán)住房3.9萬(wàn)套。

在供地方面，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)還在不斷增加。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積約969萬(wàn)平方米，其中合計(jì)共有產(chǎn)權(quán)面積達(dá)到了300萬(wàn)平方米。

面向“夾心層”保證有效剛需

實(shí)際上，北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出正是面向“夾心層”，保證有效剛需。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，“共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度。”

記者在共有產(chǎn)權(quán)交流群中也看到，具有投資屬性的購(gòu)房者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房存在疑慮，認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)房是雞肋產(chǎn)品，又不好買(mǎi)到”，因此打消了共有產(chǎn)權(quán)房的投資意愿。然而對(duì)于中產(chǎn)收入的剛需一族來(lái)說(shuō)，又苦于買(mǎi)不到共有產(chǎn)權(quán)房而焦慮。

在昌平區(qū)工作的一位購(gòu)房者在申購(gòu)綠海家園項(xiàng)目時(shí)排號(hào)排到約6700號(hào)，然而即便棄選率達(dá)到70%，排在6700號(hào)的他依然搶不到房。被問(wèn)及如果“撿漏”成功是否購(gòu)買(mǎi)時(shí)，他直言“肯定買(mǎi)，我絕對(duì)不會(huì)放棄的”。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到保障，讓那些投機(jī)、炒房的人退出購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)。炒房的人少了，申購(gòu)家庭數(shù)量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時(shí)也是對(duì)過(guò)去政策的糾偏。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，除了有資金的因素之外，其實(shí)大家在購(gòu)房時(shí)還是有投資心理，考慮升值空間。由于政府持有一定份額，盈利空間有限，加上出租、出售受到一定限制，在完全的市場(chǎng)情況下也影響到購(gòu)房心理的變化。

北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪函中也明確表示，考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房供需緊張的情況，因此對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房再上市產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上進(jìn)行了收緊。通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房的出租、回購(gòu)、再上市管理，讓作為“不動(dòng)產(chǎn)”的房屋在符合購(gòu)買(mǎi)條件的家庭中“流動(dòng)”起來(lái)，滿足更多“夾心層”家庭的需求，讓政策更加公平。通過(guò)加大打擊虛假申購(gòu)，讓投機(jī)鉆營(yíng)者面臨更高的違規(guī)成本，未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房，將真正回歸住房的“居住”屬性。

在陳志看來(lái)，北京市目前還有大量的剛需無(wú)房家庭，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這類(lèi)房屋不會(huì)遇冷。