每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日就商辦項(xiàng)目問(wèn)題采訪了戴德梁行首席政策分析專家魏東，她向記者介紹了商辦項(xiàng)目的土地供應(yīng)、市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)等話題。

一線城市商業(yè)項(xiàng)目存進(jìn)一步發(fā)展空間

就數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市的商業(yè)用地的成交近年來(lái)一直處于逐年遞減狀態(tài)。土地成交宗數(shù)從2010年的209宗下降至2017年103宗，建設(shè)用地面積也從2010年的956.9萬(wàn)平方米下降到2017年的311.2萬(wàn)平方米。“可見(jiàn)一線城市商業(yè)用地目前處于緊縮狀態(tài)。”魏東說(shuō)。

而就土地供應(yīng)看，北京整體上是住宅類用地?cái)?shù)量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2017年，北京的住宅類用地和商業(yè)類用地?cái)?shù)量分別是58宗和16宗。

雖然北京市場(chǎng)整體租賃需求較前兩個(gè)季度有所回落，但租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊惹人關(guān)注，由于核心商圈有限的新增供應(yīng)和可租賃面積，本季度核心區(qū)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)保持堅(jiān)挺，有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣442.4元，環(huán)比上漲2.8%。雖然新項(xiàng)目的入市為北京全市寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)約93,000平方米的新增面積，但全市空置率僅環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)7.9%。戴德梁行數(shù)據(jù)表明，四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)總存量高達(dá)3000萬(wàn)平方米，占全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)一二線城市總存量的52.4%，而空置率平均僅有9.8%，一線城市整體租賃市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

共享辦公的快速發(fā)展催生出更多對(duì)商辦項(xiàng)目的租賃需求，北京2018年前三個(gè)季度共享辦公的成交租賃面積占所有成交總面積的20.2%，位列第三位，僅次于高科技業(yè)和金融業(yè)。

從零售存量市場(chǎng)來(lái)看，四個(gè)一線城市零售市場(chǎng)總存量達(dá)2,700萬(wàn)平方米，約占全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)一二線城市總存量的42.2%，平均空置率僅為7.3%，屬于零售市場(chǎng)較為健康的出租水平。

北京伴隨著城區(qū)土地供應(yīng)的緊缺及對(duì)產(chǎn)業(yè)、人口的疏解，未來(lái)零售物市場(chǎng)新增供應(yīng)完成速度會(huì)逐漸放緩，整體市場(chǎng)供應(yīng)也將處于相對(duì)短缺的狀態(tài)，而市場(chǎng)需求依然旺盛。尤其是核心商圈，可租賃面積將非常緊缺，整體市場(chǎng)空置率也將持續(xù)走低，從而將帶動(dòng)租金的進(jìn)一步上漲。

魏東表示：“所以說(shuō)無(wú)論是土地還是商業(yè)地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，一線城市都有進(jìn)一步發(fā)展空間。”

二三線城市商業(yè)項(xiàng)目存去化壓力

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)象大多集中在二三線城市。以寫字樓市場(chǎng)為例，在戴德梁行監(jiān)測(cè)的14個(gè)國(guó)內(nèi)重點(diǎn)二線城市中，其中有11個(gè)城市的寫字樓空置率在2018年三季度超過(guò)20%，最高的達(dá)42%左右。

同樣的，在經(jīng)歷了線上零售業(yè)蓬勃發(fā)展及線下零售物業(yè)庫(kù)存高企的雙重沖擊下，二線城市開(kāi)發(fā)商和投資者不得不開(kāi)始面對(duì)租金收入下降、空置率攀升等問(wèn)題，某些商場(chǎng)甚至由于經(jīng)營(yíng)不善而被迫關(guān)閉。

魏東說(shuō)：“資本化率的上漲乏力及物業(yè)價(jià)值的走低，使許多投資者開(kāi)始對(duì)二三線城市的零售物業(yè)產(chǎn)生了擔(dān)憂。”

合理引導(dǎo)符合規(guī)范的商改住

預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將超4.6萬(wàn)億，所以不論是從數(shù)量還是質(zhì)量上，僅僅由分散的個(gè)人房東和中介二房東構(gòu)成的供應(yīng)市場(chǎng)顯然不能滿足市場(chǎng)需求。

長(zhǎng)租公寓不失為解決商改住項(xiàng)目存量的一個(gè)好辦法。今年5月,北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》,其中提出的三個(gè)來(lái)源中就包括:各區(qū)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃調(diào)整需要,將閑置的商場(chǎng)、寫字樓或酒店等改建。

魏東表示：“我相信，鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)中的關(guān)鍵一環(huán)。在這個(gè)過(guò)程中，合理引導(dǎo)符合規(guī)范的商改住，無(wú)論從提高物業(yè)使用效率，抑或解決社會(huì)問(wèn)題、體現(xiàn)社會(huì)公益的角度，都將具有重大意義。”