澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)近期持續(xù)低迷，房屋拍賣清盤率屢創(chuàng)新低，成交價(jià)格也大幅下跌，而這種情況在兩個(gè)最大的州府城市悉尼和墨爾本尤為明顯。

根據(jù)地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)CoreLogic Inc.周一公布的數(shù)據(jù)，上個(gè)月澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)下跌了0.7％，其中悉尼下跌1.4％，墨爾本下跌1％。這也進(jìn)一步推動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)跌創(chuàng)08年全球金融危機(jī)以來(lái)的最大月度跌幅。

自2017年7月達(dá)到峰值以來(lái)，悉尼房?jī)r(jià)的總跌幅已經(jīng)達(dá)到9.5%，即將超過(guò)27年前上一次經(jīng)濟(jì)衰退期間9.6%的跌幅。不僅如此，這一跌幅甚至比1989-1991年期間還要大。

彭博指出，11月通常是澳大利亞房產(chǎn)銷售的旺季，而當(dāng)前這種深度下滑也預(yù)示著未來(lái)房市將持續(xù)疲軟。

值得注意的是，不僅悉尼和墨爾本數(shù)據(jù)顯疲弱，全澳的數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀。CoreLogic數(shù)據(jù)還顯示，最近幾周，全澳的房屋拍賣清盤率已經(jīng)連續(xù)低于50%，而年初的時(shí)候還在70%以上。

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澳大利亞SQM地產(chǎn)研究主管Louis Christopher說(shuō)，這些數(shù)據(jù)若轉(zhuǎn)換成房?jī)r(jià)下跌，跌幅可達(dá)3%，這可能讓澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向“崩盤”軌道。

瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號(hào)，預(yù)測(cè)2020年前全澳房產(chǎn)價(jià)格將下跌10%，悉尼和墨爾本將下跌15%，并表示如果政策不出現(xiàn)松動(dòng)，十年來(lái)的房?jī)r(jià)只升不降的“神話”將被打破。

澳大利亞基金公司AMP Capital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver也稱，考慮歷史上清盤率和房?jī)r(jià)變動(dòng)關(guān)系，現(xiàn)在的清盤率水平指向了房地產(chǎn)價(jià)格的下行趨勢(shì)，尤其是在悉尼和墨爾本。

10月，AMP Captial曾下調(diào)對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)到2020年，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)將從峰值大幅下降20%左右，將使房產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格回到2015年上半年的水平，Oliver稱之為“完美風(fēng)暴”。

另需注意的是，CoreLogic的“房屋價(jià)值指數(shù)”已經(jīng)重回2017年1月水平。其分析師Cameron Kusher表示，澳大利亞的房屋均價(jià)過(guò)去10年增長(zhǎng)了45%，過(guò)去20年增長(zhǎng)了210%，有房一族顯然不愿看到房?jī)r(jià)下跌，雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產(chǎn)低迷期降幅最大，但在這之前，其增長(zhǎng)速度也是最多的，因此，即便預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，但考慮到缺乏實(shí)際工資增長(zhǎng)的情況，房屋的可負(fù)擔(dān)性仍不會(huì)得到顯著提升。

不僅如此，根據(jù)《澳大利亞人報(bào)》報(bào)道稱，由于貸款限制收緊，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)可能下跌20％，而澳新銀行也加入各大銀行的評(píng)論，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)更長(zhǎng)和更嚴(yán)重的下滑。

澳新銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daniel Gradwell在一份研究報(bào)告中表示：“雖然悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)下跌的步伐與預(yù)期一致，但我們認(rèn)為沒(méi)有證據(jù)顯示情況有所緩解。”該銀行還指出，悉尼房?jī)r(jià)的跌幅已經(jīng)是多年來(lái)最大的。

“我們認(rèn)為還有更進(jìn)一步下跌。我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)將從高峰時(shí)下跌15％至20％左右”，Gradwell如是說(shuō)。匯豐銀行在上周也降低了對(duì)澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌8％。

值得注意的是，澳洲不僅房?jī)r(jià)暴跌，全澳住房擁有率也出現(xiàn)明顯下跌。

澳大利亞最新的住房、收入和勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)調(diào)查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)顯示，擁有自己房子的人數(shù)從2011年的72%下降到2016年的66%。

《澳洲都市報(bào)》稱，知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)都門(Domain Group)日前發(fā)布的最新研究預(yù)測(cè)顯示，澳大利亞房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的狀況將在2019年趨于穩(wěn)定，之后進(jìn)入溫和上漲階段。

該機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Trent Wiltshire表示，由于穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)、低失業(yè)率和低利率，到2020年，全澳房?jī)r(jià)將得以鞏固，“我們認(rèn)為市場(chǎng)將在2019年自行修正，然后轉(zhuǎn)變?yōu)?020年適度增長(zhǎng)的周期”。

華爾街見(jiàn)聞 周明明