圖片來源：視覺中國

近兩個月，諸多跡象表明，全球牛的樓市——香港樓市真的涼了。

剛剛，香港特區(qū)政府的一項數據顯示，香港樓市凜冬已至，這一全球房價最高的城市正經歷一波樓市大幅回調。

香港11月住宅成交量、成交金額雙雙腰斬

12月4日，據香港土地注冊處數據，香港11月住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

從樓宇買賣合約數據來看，從今年6月住宅樓宇成交達到頂峰后，便開始了為期5個月的下行趨勢。11月的合約數據無論是同比和環(huán)比，都出現大幅下降。

上周，據美聯(lián)物業(yè)數據顯示，香港11月新屋銷售已跌至2016年第一季度以來的最低水平；而10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素后，已經降至16個月最低水平;同時10月新屋交易數量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

與此同時，中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價環(huán)比跌幅達3.43%，已連續(xù)兩個月下跌，為2016年以來持續(xù)時間最長的下跌。從8月份的峰值來看，房價已經下跌了約5%。

分區(qū)域看，香港島環(huán)比上月下跌3.01%，九龍環(huán)比下跌5.3%；新界（東）環(huán)比跌1.93%，新界（西）環(huán)比下跌4.27%。

樓市遇冷的其它跡象：地王流拍、買家毀約

除了近兩個月的房價環(huán)比下跌、成交量萎縮，稍早前的地王流拍、買家毀約等現象的出現，也說明香港樓市“秋風瑟瑟，寒冬已至”。

10月中旬，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓面價合計6萬至12萬港元/平方尺（約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。這塊至少60萬一平米的頂級地皮，因出價未達港府底價而流拍。

與此同時，毀約退房事件不斷增多。

據香港房地產信息網站Data elements數據顯示，今年截至10月底，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。

今年違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

這些業(yè)主，寧可損失數十萬到數百萬港元不等的定金，也要毅然退房，表明買家對樓市的認知正出現重大轉變。

地王流拍、買房毀約、成交量大跌之后，房價開始回調只是一種必然的“結果”。

圖片來源：視覺中國

香港財政司司長曾警告：樓市風險將上升

華爾街見聞10月曾提及，香港財政司司長陳茂波撰文表稱，展望明年，利率繼續(xù)上升無可避免。雖然美聯(lián)儲已八次加息，但美國的實質利率近十年才剛回復正數，加上經濟向好，預期美國的加息會持續(xù)進行。

陳茂波表示，這對美元匯率和全球息率都有影響，對一些發(fā)行美元債較多的新興市場來說，挑戰(zhàn)不少。而香港超低息的年代，不但結束，可能還會步入逐步加息，資產市場的風險不能忽視。

他還曾警告稱，正在供樓的市民，不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。早前，本港多家銀行又相繼宣布上調新造樓宇按揭的利率，置業(yè)人士的供樓負擔將會加重。

香港金管局此前曾暗示，將結束長達10年的超低息環(huán)境。

2018年二季度以來，金管局多次買入港幣投放美元，香港銀行體系總結余賬戶降到了2008年末以來的最低水平。收緊了基礎貨幣，港幣短端市場利率與政策利率逐漸收斂，與美元利差也在縮小，從而穩(wěn)定了港幣匯率，港幣兌美元的匯率穩(wěn)定在了7.85弱方兌換保證下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格。香港的中長端貸款利率和短端政策利率是高度相關的，在短期港幣利率一次次觸及近10年新高后，匯豐、渣打、中銀香港等主要銀行也跟隨上調按揭貸款利率。

9月，香港最優(yōu)惠貸款利率上調至5.125%，住房貸款利率也創(chuàng)近10年來最高值，對高企的房地產價格構成直接的壓力。

買家負擔能力不可持續(xù)，機構紛紛看空

從2003年以來，香港房價幾乎就“只漲不跌”。過去15年來，香港樓市走出超級長牛，本港房價翻了6倍。這也使香港的房價收入比冠絕全球，讓普通工薪階層難以企及。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數（此排行榜僅考察發(fā)達國家和地區(qū)的房價負擔水平）顯示，香港房價收入比為19.5，也就是說需要一個香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起一套房。香港也連續(xù)八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。

普通的香港工薪階層，除非有較高的月收入，才有可能考慮買房的事情。否則，大多數年輕人會選擇一直租房或在家和父母居住。

超低息環(huán)境的結束、高企的房價和不可持續(xù)的買家負擔能力，使得機構紛紛看空未來的香港樓市。

高盛集團在上周一發(fā)布的一份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

里昂證券此前發(fā)布研報表示，經歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

花旗近期也發(fā)表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整，也會觸發(fā)住宅樓價下半年回調;標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%。

野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

香港耀才證券甚至預計，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。

華爾街見聞 劉鑌練