每經記者｜李彪    每經編輯｜陳旭    

業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難，公共維修資金使用難，物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權難……像這樣的問題，一直以來都被全社會所廣泛關注。

4月20日，十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議召開，《民法典物權編（草案）》迎來二審。4月21日，全國人大常委會組成人員分組審議了《民法典物權編（草案）》（以下簡稱草案）。

從分組審議的現(xiàn)場情況看，業(yè)主維權、公共維修資金使用等成為討論的焦點。其中包括：增加受侵害的業(yè)主也可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規(guī)定，強化物業(yè)管理者在違建中的責任等。

圖片來源：新華社

資金使用等表決程序引熱議

針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會業(yè)主委員會成立難、公共維修資金使用難、業(yè)主維權難等問題，草案中對相應條款作出了修改。

草案第七十二條第二款中增加規(guī)定，居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

同時，草案七十三條明確，以下幾個方面的事項由業(yè)主共同決定，包括：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌建建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半的業(yè)主同意。

對此，全國人大常委會委員陳斯喜說，七十三條第五款與第六款應該一致起來，建議第5款的表決也適用四分之三通過。

全國人大常委會委員譚耀宗認為，有些規(guī)定門檻太高，事實上難以做到。比如第三款“選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員”將很難選舉或者很難更換，所以建議是否可以考慮適當地降低“門檻”，增強可操作性。

全國人大常委會委員劉海星表示，草案第七十五條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?？紤]到法院從立案到審判往往時間長、環(huán)節(jié)復雜，建議增加受侵害的業(yè)主亦可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規(guī)定，以更好保護業(yè)主權益。

“拒付物業(yè)費”應屬違約行為

草案第八十一條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違法規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

全國人大常委會副委員長曹建明說，第八十一條第二款規(guī)定的“損害他人合法權益的行為”中，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等行為，同時也對公共利益造成一定侵害，此時由城市管理等相關行政主管部門依照第八十一條第三款規(guī)定依法處理是必要的，但拒付物業(yè)費屬于違約行為，一般不會對公共利益造成侵害，應當由當事人按照合同法和物業(yè)合同的約定來處理，業(yè)主拒不承擔違約責任的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。建議將“拒付物業(yè)費”刪去。

全國人大常委會委員劉修文說，草案第八十一條針對業(yè)主維權難的問題，增加了一款規(guī)定，行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。這一款的規(guī)定本意很好，但不夠完整。主要是違規(guī)飼養(yǎng)動物，特別是違章搭建、侵占通道等行為，往往都是公開的、是有目共睹的，作為行政主管部門，本就應當依法處理。但依據這一規(guī)定，似乎給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再研究。

此外，對于違建的情況，全國人大常委會委員鄭功成說，現(xiàn)在城市住宅樓有人在樓頂上再建房，一樓的則往地下打洞，還有屋旁搭建等這種損害共有或相鄰業(yè)主權益的現(xiàn)象也并不罕見?，F(xiàn)在一般是作為違建處理，而違建拆除往往乏力，也不是真的有法可依。鄭功成認為，還要強化物業(yè)管理者的責任，須承擔相應的法律后果。同時僅僅作為違建拆除是不足以制止這種現(xiàn)象的，還應該有懲罰性賠償，這種懲罰性的賠償應該補償相鄰關系的人及共有人，以彌補他們利益受到的損失。

（封面圖片來源：新華社）