每經(jīng)編輯｜盧祥勇    

隨著疫情好轉(zhuǎn)，樓市被封印的購(gòu)買(mǎi)力慢慢復(fù)蘇，這在深圳尤其明顯。

4月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年再度成為全國(guó)第一，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.7%。

然而據(jù)多家媒體報(bào)道，深圳樓市火爆的背后，有人鉆了空子。因?yàn)橐咔?，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺(tái)，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款項(xiàng)目，部分購(gòu)房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會(huì)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，最新消息顯示，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

同時(shí)，4月20日下午，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)布消息稱(chēng)，中小微企業(yè)貸款貼息所涉項(xiàng)目，貸款必須用于支持對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不得用于并購(gòu)貸款、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項(xiàng)目以及參與民間借貸、投資資本市場(chǎng)和個(gè)人消費(fèi)等。

深圳樓市AB面

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價(jià)9萬(wàn)~13萬(wàn)元/平方米，戶型為320~410平方米，總價(jià)約2900萬(wàn)~5500萬(wàn)元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長(zhǎng)153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長(zhǎng)279.8%。市民看房積極性增加，受疫情影響延后的購(gòu)房需求陸續(xù)釋放，關(guān)外剛需住宅項(xiàng)目和一些公寓項(xiàng)目表現(xiàn)較好。

其中，坪山恒大城開(kāi)盤(pán)售罄，在售項(xiàng)目加推如君勝熙隴山、橫崗卓弘星辰、京基御景半山、中森公園華府等剛需樓盤(pán)出現(xiàn)一些集中成交。商務(wù)公寓方面，南山豪宅項(xiàng)目招商太子灣少量推盤(pán)去化較快，沙井萬(wàn)科星城、光明正大城等市場(chǎng)關(guān)注度高。

新房的火熱不止是千萬(wàn)級(jí)豪宅公寓的“秒光”，熱點(diǎn)區(qū)域“喝茶費(fèi)”也重出江湖。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師介紹，“喝茶費(fèi)”就是加塞費(fèi)用。購(gòu)房者想要買(mǎi)到心儀房子，除支付房款首付和稅費(fèi)外，另需再支付巨額資金才能獲得購(gòu)房資格。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域新房項(xiàng)目對(duì)外號(hào)稱(chēng)項(xiàng)目售罄，實(shí)際轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，繳納“喝茶費(fèi)”后才可買(mǎi)房。如寶安中心區(qū)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目新錦安海納公館目前仍在建設(shè)中，中介人員稱(chēng)該項(xiàng)目還有少量房源，但要另交65萬(wàn)~80萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價(jià)1120萬(wàn)元，“喝茶費(fèi)”高達(dá)100萬(wàn)元；榕江云璽97~100平方米兩房，“喝茶費(fèi)”需75萬(wàn)元。

與豪宅公寓“秒光”“日光”的光鮮A面不同， 光明區(qū)一次性推售大量住宅的16%去化率，則是深圳購(gòu)買(mǎi)力的B面。

據(jù)合富研究院（深圳）統(tǒng)計(jì)，光明區(qū)樂(lè)?；▓@3月20日取得預(yù)售，其中住宅共1036套，商業(yè)101套。3月21日啟動(dòng)認(rèn)籌，將1036套住宅全部推售至市場(chǎng)，認(rèn)籌金2000元，累計(jì)認(rèn)籌480批，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化約170套，去化率僅16%，成交均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米。

新式加杠桿

到底誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)深圳的房子？據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，多位房地產(chǎn)銷(xiāo)售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險(xiǎn)的港灣。

上述報(bào)道稱(chēng)，深圳樓市爆發(fā)背后，一方面得益于深圳寬松的落戶政策對(duì)高凈值人才的吸引力，過(guò)去兩年，深圳連續(xù)每年新增人口數(shù)量均超過(guò)40萬(wàn)，為深圳樓市提供了需求，也是它保持一枝獨(dú)秀的基礎(chǔ)。

另一方面也與資金層面松動(dòng)相關(guān)，一位中介表示，新冠肺炎疫情下，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺(tái)，讓大部分銀行放寬抵押貸、信用貸等消費(fèi)貸款。“通過(guò)小微企業(yè)貸，樓市所有加杠桿套路都可以操作。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

證券時(shí)報(bào)一篇報(bào)道也證實(shí)了這一點(diǎn)。深圳一家房地產(chǎn)公司的王牌銷(xiāo)售經(jīng)理表示，一直以來(lái)，深圳買(mǎi)房就是一場(chǎng)金融的比拼。表面上跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款政策仍未松動(dòng)，但疫情給一些投資客提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)——金融機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)整政策、落實(shí)優(yōu)惠利率來(lái)扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

報(bào)道稱(chēng)，一名國(guó)有銀行深圳區(qū)域人士表示，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊(cè)公司，就可以嘗試申請(qǐng)。至于究竟能貸到多少，銀行會(huì)通過(guò)隨機(jī)抽取的評(píng)估公司來(lái)衡量，一般按照評(píng)估價(jià)7成執(zhí)行。不過(guò)，還是有一些具體細(xì)節(jié)的要求，例如申請(qǐng)者名下必須擁有一個(gè)持股20%以上、經(jīng)營(yíng)滿兩年的公司。剛注冊(cè)的公司也存在可以申請(qǐng)的可能，但貸款額度相對(duì)降低。此外，申請(qǐng)者名下公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購(gòu)銷(xiāo)合同等資料也需要備齊。

沒(méi)有注冊(cè)公司怎么辦？這時(shí)，有中介人員給記者“支招”：直接購(gòu)買(mǎi)一個(gè)工商注冊(cè)經(jīng)營(yíng)2年且目前還在經(jīng)營(yíng)的公司即可，市面價(jià)格也就幾千元。對(duì)于購(gòu)銷(xiāo)合同，通常用來(lái)證明公司的資金用途，因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購(gòu)銷(xiāo)合同也可以花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，其實(shí)這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關(guān)要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。

吸引申請(qǐng)貸款者的最大“驚喜”在于，以各類(lèi)扶持中小微企業(yè)名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點(diǎn)。有銀行工作人員介紹，現(xiàn)在執(zhí)行一年基準(zhǔn)貸款利率4.35%，已經(jīng)低于大多數(shù)城市的房貸利率，甚至可以視客戶和公司的資質(zhì)情況打一些“小折扣”。

4月20日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

該通知要求自查今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人），包括貸前、貸中、貸后等情況。

具體是，對(duì)于貸前，自查貸前準(zhǔn)入情況，對(duì)借款人名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間情況，企業(yè)成立時(shí)間情況。對(duì)于貸款管理情況，重點(diǎn)梳理借款人（含企業(yè)或個(gè)人）自疫情發(fā)生（1月25日）以來(lái)新購(gòu)房產(chǎn)（含住宅和商務(wù)公寓等）并以新購(gòu)房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計(jì)劃申請(qǐng)財(cái)政貼息和預(yù)計(jì)實(shí)際貸款利率水平情況。對(duì)于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的檢測(cè)情況。

根據(jù)央行深圳中支此前披露的數(shù)據(jù)，2020年一季度，深圳市住戶部門(mén)貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長(zhǎng)期貸款增加544.93億元。

4月20日下午，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)布消息稱(chēng)，中小微企業(yè)貸款貼息所涉項(xiàng)目，貸款必須用于支持對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不得用于并購(gòu)貸款、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項(xiàng)目以及參與民間借貸、投資資本市場(chǎng)和個(gè)人消費(fèi)等。

“我局將嚴(yán)格依照上述實(shí)施辦法，會(huì)同銀保監(jiān)部門(mén)加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實(shí)，將依法依規(guī)對(duì)責(zé)任單位和個(gè)人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)處理。”深圳市中小企業(yè)服務(wù)局表示。

深圳官方回應(yīng)近期房?jī)r(jià)

4月18日，深圳市住建局發(fā)文對(duì)近期深圳部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格有所上漲等新聞作出回應(yīng)，其表示，這主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時(shí)個(gè)別樓盤(pán)也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價(jià)格上漲預(yù)期。據(jù)調(diào)查，3月深圳市二手住宅均價(jià)為64000元/平方米左右，價(jià)格總體穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格漲幅不大，并未出現(xiàn)個(gè)別媒體炒作的價(jià)格整體上漲情況。

同時(shí)，深圳市住建局將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，針對(duì)二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場(chǎng)秩序不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)部分市民反映個(gè)別樓盤(pán)“收取喝茶費(fèi)”“捂盤(pán)惜售”“惡意加價(jià)”等問(wèn)題，高度重視，已會(huì)同各區(qū)和相關(guān)部門(mén)深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)惡意炒作房?jī)r(jià)的行為依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

在住房供應(yīng)方面，將新開(kāi)工建設(shè)商品住房1000萬(wàn)平方米左右，同時(shí)將放寬商品房預(yù)售條件，加快新房入市，通過(guò)加大土地供給，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。

在該回應(yīng)之前，4月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年再度成為全國(guó)第一，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.7%。4月17日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，重申堅(jiān)持“房住不炒“定位。

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