每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

惠州樓市是一個(gè)很奇特的存在，一邊流傳著一句“大亞灣的海水都是購房者的眼淚”，另一邊新房市場卻幾度火熱，不缺購房者。

比較出乎市場意料的是，惠州近期接連迎來了被約談和樓市調(diào)控新政。新政的要點(diǎn)在于優(yōu)化土地競品規(guī)則、地塊住宅銷售限價(jià)、重點(diǎn)片區(qū)限購第二套等。

但事實(shí)上，相較于周邊深圳、廣州、東莞的調(diào)控政策，惠州本次新政并未限“戶籍購買”。多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，新政的影響主要是在土地市場和購房者的心理預(yù)期。與此同時(shí)，惠州一直以來二手房市場的流動(dòng)性都比較低，這次限購也不涉及二手房市場。

換言之，不少買了惠州房產(chǎn)的業(yè)主都有面臨被“套住”的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是投資屬性比較強(qiáng)的區(qū)域。

惠州某海景房項(xiàng)目售樓處 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝于2017年

為何被調(diào)控？

在惠州8月9日發(fā)布調(diào)控新政時(shí)，市場普遍的感覺是較為意外。因?yàn)榛葜莸木鶅r(jià)一直是深圳、廣州、東莞周邊城市中最低的，二手房也有海量供應(yīng)，為什么還會(huì)被調(diào)控？

在7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)宣布將5城納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

“對(duì)我們來說調(diào)控政策的出臺(tái)其實(shí)不會(huì)太意外，因?yàn)橐呀?jīng)知道有住建部的約談在先。”美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，粵港澳大灣區(qū)片區(qū)絕大多數(shù)城市，如深莞、廣佛、中山珠海等限購政策都比較嚴(yán)，惠州的限購政策此前相對(duì)寬松，所以也需要跟上整體步伐。這次調(diào)控最主要的變化，是在拍地的規(guī)則設(shè)置和住宅限價(jià)銷售上。

惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）顯示，要建立完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實(shí)行“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。合理確定出讓地塊住宅銷售限價(jià)，進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

惠州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，惠州涉宅用地成交樓面價(jià)自2021年1月份以來，呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢；2021年7月，涉宅用地樓面價(jià)為7089元/平方米，環(huán)比增長36%，同比增長200%。同時(shí)，土地樓面價(jià)也屢創(chuàng)新高，最高價(jià)在年內(nèi)破“8”再破“9”，反映了惠州土地市場熱門區(qū)域的火熱。

而惠州本次限購主要是針對(duì)重要區(qū)域大亞灣、惠陽區(qū)，但限購的是第二套及以上，也沒有對(duì)戶籍人士限購。

江少杰分析指出，大亞灣、惠陽區(qū)本地人購買占比相對(duì)比較少，而且據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，外地客在大亞灣、惠陽區(qū)購買第二套的比例應(yīng)該不會(huì)超過10%。“其實(shí)政策更多還是對(duì)市場、購房者心理上的影響，未來市場還是以平穩(wěn)為主。”

樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳購房者一如既往是惠州市場的主力軍，占比為52.8%，深圳客到大亞灣區(qū)和惠陽區(qū)置業(yè)的占比分別為33%和19%。

海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴記者，本次惠州調(diào)控主要是限購新房，新房市場稍微會(huì)有些影響。不過很少外地客會(huì)去買第二套，今年惠州整體也處于橫盤狀態(tài)。

惠州的海景房項(xiàng)目 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝于2017年

“皆在洼地”

惠州的大亞灣片區(qū)，因?yàn)閾碛猩碁┖＞?、臨近深圳的地理優(yōu)勢，以及相對(duì)周邊較低的市場價(jià)格，一直以來都吸引著大批深圳客，以及北京、東三省等地的投資客，本地人極少。

這些購房者中，有受“洼地價(jià)格”、投資風(fēng)潮影響而來的投資客，也有真真實(shí)實(shí)由深圳等地高房價(jià)外溢而來的剛需客。他們當(dāng)中，絕大部分都是購買一手新房，等到進(jìn)入二手房市場，都會(huì)面臨難賣、叫不上價(jià)的局面。

2016年，陳先生為大亞灣投資風(fēng)潮所吸引，以全款100萬元買下了一套海景房，現(xiàn)在這套房的市場均價(jià)與他當(dāng)時(shí)購買時(shí)相差無幾，賣與不賣都不是，他把這套房租了出去，“一個(gè)月租金就1300元，我都不想收。”類似陳先生的例子在惠州可以找到不少，曾經(jīng)50萬元買的海景房現(xiàn)在35萬元賣。

記者了解到，大亞灣一個(gè)叫御璽山大峽谷（備案名：金龜山鑫鼎園）的項(xiàng)目，2017年時(shí)一套約79平方米的銷售均價(jià)為12773元/平方米。而現(xiàn)在4年過去了，貝殼數(shù)據(jù)顯示，御璽山大峽谷一期的掛牌均價(jià)為11521元/平方米，近期一套76平方米的戶型成交單價(jià)為10725元/平方米，較2017年的跌幅約16%。

惠州中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2021年全市上半年新房成交量合計(jì)672.2萬平方米，同比2020年上漲15%。價(jià)格方面，全年成交均價(jià)12920元/平方米，同比上漲6%。

截至2021年6月底，惠州全市新房庫存趨勢走高，最新庫存為1524.76萬平方米，同比上升8%，去化周期為14個(gè)月，同比持平。但去化周期持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，去庫存壓力逐月攀升。

去大亞灣和惠陽的也有剛需客。李杰事業(yè)有成，深圳有房，但是為了方便父母照顧老人，同時(shí)惠州房價(jià)又相對(duì)便宜，他在2015年以均價(jià)7000元/平方米左右的價(jià)格在十里銀灘購買了一套海景房。

這是部分在深圳打拼的中青年人去惠州買房的理由，價(jià)格較為便宜、距離深圳不遠(yuǎn)、學(xué)校資源不緊缺。

羅凱的房子龍光城在深圳和惠州的交界處，靠近龍崗中心城和坪山區(qū)，也屬于大亞灣片區(qū)。這是他結(jié)合自身工作地點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力考慮的結(jié)果，“還是比較方便，相對(duì)買深圳也沒那么大壓力，也是半居住半投資。”

他2019年6月購買時(shí)的單價(jià)接近16000元/平方米，總價(jià)不到150萬元，現(xiàn)在這個(gè)樓盤的掛牌單價(jià)接近20000元/平方米。“加上房貸利息那些，賬面還是虧錢的。而且目前來看，漲不動(dòng)了，二手沒有什么人接，我這個(gè)還在限售期。”

2017年，惠州就發(fā)布了新購住房3年限售政策，在2017年4月9日零時(shí)后購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。在本次發(fā)布的《通知》中，該條款也再次被強(qiáng)調(diào)。

本次《通知》沒有涉及到惠州的二手房市場，因?yàn)槎址渴袌鲆呀?jīng)有海量供應(yīng)，同時(shí)成交的活躍度也不高。據(jù)惠州中原研究中心統(tǒng)計(jì)，惠州2021年上半年月均成交量1292套，二手房過戶量環(huán)比下降6.28%。

江少杰表示，在本次《通知》發(fā)布前，大亞灣等片區(qū)的銀行在按揭貸款上已經(jīng)有收緊趨勢，放款很難很慢，并且利率也不低。

熟悉惠州樓市的中介張如也表示，現(xiàn)在惠州大多數(shù)二手房估價(jià)低、利率高、放款還難，這就導(dǎo)致流動(dòng)性基本被鎖住了，無論買新房還是二手房最終都要面臨這個(gè)問題。

謝林鋒還指出，惠州在二手房交易流程上比較繁瑣復(fù)雜，整個(gè)流程下來至少要半年以上，有些房子的二手評(píng)估價(jià)只能到成交價(jià)的8成。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝