每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

5月17日杭州樓市新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)多月，市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯變化。

杭州5.17新政出臺(tái)后，率先回暖的是二手房市場(chǎng)。據(jù)樂居研究院數(shù)據(jù)，5月17日至 6 月16 日，杭州二手房成交量達(dá)6303套。而去年8月至今年4月，杭州二手房月成交量均在5000套以內(nèi)。相較而言，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月杭州新房成交面積約58.5萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降18%和86%。

這也與杭州5.17新政主要針對(duì)二手房市場(chǎng)的舉措有關(guān)。此前購(gòu)買二手房需要社保滿24個(gè)月，新政將限購(gòu)條件放松為“非本市戶籍只需連續(xù)繳納12個(gè)月社保，本市戶籍無社保要求”。此外，還將二手房交易過程中的增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

從杭州新政后各片區(qū)二手房成交表現(xiàn)來看，上升最為明顯的為拱墅區(qū)、上城區(qū)和余杭區(qū)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月杭州二手住宅市場(chǎng)（除臨安、富陽(yáng)）成交4863套，環(huán)比上漲25.1%；成交面積45萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲22.8%。

具體到樓盤項(xiàng)目，復(fù)興南苑（上城區(qū)）、美政花苑（上城區(qū)）、親親家園二期（余杭區(qū)）、山寶龍城市廣場(chǎng)（蕭山區(qū)）、新西湖小鎮(zhèn)（余杭區(qū)）分別以16套、16套、15套、15套、15套的成交量位居5月二手房成交前五。

另?yè)?jù)貝殼找房顯示，截至6月26日，杭州二手房掛牌數(shù)量增至93944套。那么，上述樓盤為何能在眾多二手房項(xiàng)目中脫穎而出？每經(jīng)品房小程序通過11個(gè)維度對(duì)上述部分成交量突出樓盤進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

以位于上城區(qū)的復(fù)興南苑項(xiàng)目為例，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為39082元/平方米。

從周邊教育配套看，每經(jīng)品房小程序顯示，復(fù)興南苑周邊有2所小學(xué)，其中距離高等教育學(xué)院附屬小學(xué)僅94米；距離杭州市教育科學(xué)研究機(jī)構(gòu)附屬小學(xué)617米，優(yōu)于上城區(qū)96%的住宅項(xiàng)目。

通勤車速方面，在復(fù)興南苑周邊1公里范圍內(nèi)的主要道路，早晚高峰的平均車速為22.68公里/小時(shí)，整體通行速度較為順暢，優(yōu)于上城區(qū)94%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊的公交配套也優(yōu)于上城區(qū)45%的住宅小區(qū)。

不過，小區(qū)周邊的幼兒園、地鐵和購(gòu)物配置及消費(fèi)檔次的得分均比較低。

綜合以上各維度，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，復(fù)興南苑未來5年的房?jī)r(jià)漲幅將跑平上城區(qū)的平均漲幅，高于上城區(qū)30%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

同樣熱賣的還有位于上城區(qū)的美政花苑。該項(xiàng)目是建于1999年的回遷房，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為40673元/平方米。

該項(xiàng)目之所以備受市場(chǎng)青睞，很大程度上源于該項(xiàng)目在交通和區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)。每經(jīng)品房小程序顯示，在周邊眾多指標(biāo)維度中，美政花苑在通勤車速、公交配置和人口結(jié)構(gòu)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。

通勤車速方面，在美政花苑周邊1公里范圍內(nèi)的主要道路，早晚高峰的平均車速為22.68公里/小時(shí)，優(yōu)于上城區(qū)94%的住宅項(xiàng)目。

周邊的公交配置也極為便利，在項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有14個(gè)公交站，包括美政路、紫花路、復(fù)興、美政橋等公交站，與上城區(qū)其他小區(qū)相比，其公交配置優(yōu)于上城區(qū)88%的住宅項(xiàng)目。

在人口結(jié)構(gòu)方面，美政花苑周邊1公里范圍的人口中，工作人口占76%，老年人口占14%。表示該小區(qū)的人口結(jié)構(gòu)相當(dāng)于二線城市的最優(yōu)人口結(jié)構(gòu)，在上城區(qū)優(yōu)于70%的住宅小區(qū)。

綜上各維度測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來5年美政花苑的房?jī)r(jià)漲幅將跑平上城區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)30%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

再看位于余杭區(qū)的親親家園二期。該項(xiàng)目位于三墩鎮(zhèn)以北古墩路延伸段，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為31093元/平方米。

在周邊11個(gè)指標(biāo)評(píng)分中，親親家園二期有8個(gè)維度的得分均在8.5分以上。其中，地鐵、醫(yī)療、幼兒園、小學(xué)和購(gòu)物配置5個(gè)維度的得分都在9.5分以上。

具體來看，據(jù)每經(jīng)品房小程序，在親親家園二期1公里范圍內(nèi)有26個(gè)公交站，優(yōu)于余杭區(qū)72%的住宅項(xiàng)目；周邊大小的醫(yī)療機(jī)構(gòu)有8個(gè)，優(yōu)于余杭區(qū)97%的住宅項(xiàng)目；周邊有大小購(gòu)物商場(chǎng)18個(gè)，包括三和大街、303生活廣場(chǎng)、龍湖杭州紫荊天街等，優(yōu)于余杭區(qū)97%的住宅項(xiàng)目。

通過以上各維度綜合測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，親親家園二期未來5年的房?jī)r(jià)漲幅將跑平上城區(qū)的平均漲幅，高于余杭區(qū)99%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500565590