每經記者｜馮典俊    每經編輯｜馬子卿    

日前，中國執(zhí)行信息公開網新增一條關于大業(yè)信托作為被執(zhí)行人的信息，立案時間為2023年8月8日，執(zhí)行標的2.35億元。記者查詢相關裁判文書發(fā)現，上述執(zhí)行信息源于大業(yè)信托與唐山大恒房地產開發(fā)有限公司（下稱“唐山大恒地產”）的一起合同糾紛案件。

圖片來源：中國執(zhí)行信息公開網

根據該案件顯示，在大業(yè)信托與唐山大恒地產的糾紛案件中，廣州市中級人民法院（下稱“廣州中院”）作出執(zhí)行裁定，裁定對唐山大恒地產價值7.71億元財產進行凍結，并對唐山大恒地產兩個監(jiān)管賬戶存款進行扣劃，將案款共2.35億元發(fā)放給大業(yè)信托。

這一裁定遭到唐山高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)城市建設管理局（下稱“唐山高新建設局”）的異議，要求將已扣劃的商品房預售資金追回并返還至銀行監(jiān)管賬戶，同時要求解除對唐山大恒地產名下賬戶的凍結。最終，要求大業(yè)信托返還2.35億元執(zhí)行款的異議，得到了廣州中院的支持。

不過，也有律師告訴記者，在信托產品的實際運作中，房屋銷售資金是一些信托產品主要的還款來源。記者查詢部分地產類信托項目推介材料，可見一些信托公司常將樓盤項目的銷售收入列為還款來源之一。

大業(yè)信托被要求返還2.35億元

據了解，大業(yè)信托與唐山大恒地產的合同糾紛案涉及一項目開發(fā)建設合同。該合同約定，唐山大恒地產將大業(yè)信托支付的價款用于某項目開發(fā)建設。

根據裁判書顯示，上述雙方在合作中發(fā)生了合同糾紛，于是2021年9月廣州中院作出《民事調解書》。該調解書發(fā)生法律效力后，由于唐山大恒地產、姜某沒有履行確定義務，2021年12月，廣州中院將唐山大恒地產兩個監(jiān)管賬戶進行扣劃，將2.35億元案款發(fā)放給申請執(zhí)行人大業(yè)信托。

2022年5月26日，唐山高新建設局向該院提出本案異議。其中，異議人唐山高新建設局認為，被執(zhí)行人唐山大恒地產在河北唐山農村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行開設的兩個銀行賬戶，其性質為商品房預售資金監(jiān)管賬戶。商品房預售資金應用于工程建設，保障購房者權益。商品房預售資金，是開發(fā)商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款，由于開發(fā)商預售的商品房屬于期房，對于購房者而言，具有比較大的風險。

據悉，唐山高新建設局給出的依據是，2013年3月，國務院以《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，要求各地制定本地區(qū)商品房預售資金的監(jiān)管辦法，確保商品房預售資金能夠用于工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。根據《唐山市商品房預售資金監(jiān)管辦法》第六條規(guī)定，商品房預售所得款項，應全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設。

2022年11月16日，廣州中院作出（2022）粵01執(zhí)異692號執(zhí)行裁定書。其中，撤銷了該院對河北唐山農村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行作出的《協助扣劃存款通知書》，撤銷了該院扣劃被執(zhí)行人大恒地產在河北唐山農村商業(yè)銀行股份有限公司城區(qū)支行的銀行賬戶銀行存款2.35億元的執(zhí)行行為。

2022年11月21日，大業(yè)信托向廣東省高級人民法院提出復議認為，廣州中院扣劃被執(zhí)行人銀行存款并予以發(fā)放給申請執(zhí)行人，符合法律規(guī)定。請求，撤銷廣州中院于2022年11月作出的《執(zhí)行裁定書》；駁回唐山高新建設局的異議請求。

最終，2023年3月，廣東省高級人民法院駁回大業(yè)信托的復議申請，維持廣州中院于2022年11月作出的執(zhí)行裁定。

商品房預售款被凍結能否扣劃并支付給申請執(zhí)行人？

記者注意到，廣東省高級人民法院認為，本案焦點問題是，廣州中院對商品房預售資金專用監(jiān)管賬戶凍結后是否夠能扣劃并支付給申請執(zhí)行人。

廣東省高級人民法院指出，商品房預售資金是購房消費者購買商品房開發(fā)建設單位正在建設中的期房，按照商品房買賣合同約定預先支付給商品房開發(fā)建設單位的購房款。該款項應用于購買該商品房項目建設的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款，不得挪作他用。在保障在建商品房建設工程施工正常進行的前提下，人民法院可以對商品房預售資金監(jiān)管賬戶依法采取凍結措施，但只有在商品房工程竣工驗收后，資金仍有結余的情況下，才可作為執(zhí)行款予以執(zhí)行扣劃。

最終，廣東省高級人民法院認為，大業(yè)信托2022年11月21日申請的復議理由不成立。駁回復議申請，維持廣州中院于2022年11月16日作出的執(zhí)行裁定。

有律師告訴記者，在一些信托產品的實際運作中，房屋銷售收入是投資者主要的還款來源。記者查詢部分地產類信托項目推介材料，發(fā)現一些信托公司會將樓盤項目的銷售收入作為還款來源之一。“這起案件判決的意義在于，對于信托公司而言，只能拉長信托期限，待房屋竣工后再還款了。”上述律師表示。

某信托計劃將樓盤項目的銷售收入作為還款來源之一

圖片來源：某信托計劃

央行此前聯合金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》表示，政策適用期限同意延長至2024年12月31日。通知是在此前“金融16條”上進行的優(yōu)化，延續(xù)政策重點在房地產開發(fā)領域，包括延長支持房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期等。

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