每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜金冥羽 陳夢妤    

廣州增城碧桂園云頂項目現(xiàn)場｜   每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

這些天，廣州增城新塘板塊的碧桂園云頂，因“單價1.1萬元/㎡起”，吸引眾多中介帶客前來。

要知道，這個項目高峰期的成交單價超過4.1萬元/㎡。

圖自中介朋友圈

碧桂園云頂項目的價格回調極具代表性，疊加遠郊、超級大盤等標簽，此類樓盤的價格體系受到了更為明顯的沖擊。

6月9日下午，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，像碧桂園云頂這樣大幅度降價的樓盤，屬于“極端案例”，并不能反映市場的普遍狀況。但從大趨勢看，市場調整之際，諸如增城、從化等遠郊片區(qū)的樓盤價格調整確實更為猛烈。

從4.1萬元/㎡到1.1萬元/㎡

碧桂園云頂項目自2018年7月首次開盤以來，最高售價曾達到4.1萬元/㎡，但目前最低僅約1.1萬元/㎡。

值得一提的是，這還是2017年增城新塘的“地王”項目。碧桂園于2017年3月29日拿下該地塊，樓面價約2.4萬元/㎡。廣州安居客數(shù)據(jù)顯示，當時增城新房價格約1.74萬元/㎡。

也就是說，這個項目如今的售價已經(jīng)低于拿地時的樓面價。

6月8日下午，每經(jīng)記者在項目現(xiàn)場看到，營銷中心的沙盤和價格計算區(qū)域都擠滿了人，門外也停滿了車輛。

據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問透露：“在售的是二期6號樓，售完后這個項目也將結束銷售，目前的價格基本已觸底。清盤之后，我們團隊將轉而銷售別墅項目。”

每經(jīng)記者從現(xiàn)場銷售人員處得知，項目預計于明年6月毛坯交付。

從整體規(guī)模來看，項目一期共有12棟樓，二期有9棟樓，總占地面積約400畝。在售的6號樓已接近封頂，而旁邊的5號樓和7號樓還處于未開工狀態(tài)。

現(xiàn)場銷售給每經(jīng)記者計算了一套高層房源價格，建面約103.17㎡的3房，一口價為119.4萬元，折合單價約1.16萬元/㎡，首付1.5成約18.4萬元。

事實上，碧桂園云頂項目已開發(fā)多年，周邊生活配套相對成熟，各類生活超市、菜店、藥店等底商齊備。不過，由于項目自成一體，距離最近的地鐵站新塘站約6公里，因此整體出行較為依賴私家車或其他交通工具。

目前在售的二期6號樓已接近封頂狀態(tài)

如果僅從價格角度比較，碧桂園云頂?shù)男路渴蹆r甚至低于二手房市場價。

來源：房天下

廣州房天下數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園云頂?shù)亩址吭磼炫苾r大多在1.35萬～1.4萬元/㎡。其中，一套95㎡的三室兩廳房源，業(yè)主掛牌價為130萬元，折合單價約1.37萬元/㎡；另一套142.65㎡的四室兩廳房源，業(yè)主掛牌價為171萬元，折合單價同樣為1.37萬元/㎡。

6月10日上午，廣州區(qū)域房產(chǎn)中介熊俊向每經(jīng)記者表示，目前廣州樓市的成交結構特征已經(jīng)十分明顯。一般是三類，資金雄厚的開發(fā)商進入主城區(qū)獲取優(yōu)質地塊，另一部分則選擇在遠郊獲取靠近地鐵的地塊，剩余的則主要通過城市更新項目來實現(xiàn)。

“像10年前一樣，在遠離地鐵的區(qū)域通過大幅囤地造城的玩法，現(xiàn)在已經(jīng)比較少見了。”熊俊表示。

郊區(qū)造城大盤跌得更狠？

在廣州增城片區(qū)，像碧桂園云頂這類過去幾年價格經(jīng)歷顯著回調的樓盤，已非孤立案例。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，增城片區(qū)超級大盤相對集中，其中建筑面積超百萬平方米的就包括翡翠綠洲、合生湖山國際、碧桂園鳳凰城、敏捷綠湖首府等。

以敏捷綠湖首府為例，2019年新開組團單價接近1.6萬元/㎡，但如今該小區(qū)在鏈家的二手房掛牌均價為9365元/㎡。

增城翡翠綠洲已開發(fā)至第15期組團

據(jù)增城本地的一位房企人士透露：“開發(fā)商在增城積極拿地有兩個關鍵時間節(jié)點，分別是2013年和2016年。2013年，土地供應節(jié)奏加快，正值房地產(chǎn)市場上升期，許多開發(fā)商紛紛涌入增城拿地；而2016年則是增城軌道交通和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之際，一些頭部房企開始陸續(xù)進入增城市場。”

在黃韜看來，大盤模式實際上是過去10～20年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影。

“其實許多早期開發(fā)的項目都以大盤為主，但現(xiàn)在情況已經(jīng)變化，通常是地方政府推出優(yōu)質地塊，希望吸引開發(fā)商來開發(fā)，開發(fā)商的運營策略也從過去的粗放型轉變?yōu)楝F(xiàn)在的精細化。”黃韜表示。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至今年5月底，廣州核心城區(qū)的狹義庫存去化周期高達21個月，非核心城區(qū)去化周期更是達到27.5個月。其中，增城區(qū)的去化周期為29.01個月。

在黃韜看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的轉變，未來市場上超級大盤的數(shù)量預計不會像過去那樣多。“現(xiàn)在開發(fā)商對地段的選擇越來越謹慎，在房屋建設上也越來越追求精細化。隨著之前一些庫存項目的消化，未來市場上類似現(xiàn)在這樣降價促銷的情況可能會減少。”

記者|陳榮浩

編輯|金冥羽 陳夢妤 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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