每經(jīng)評論員 陳夢妤

深鐵和萬科雙料掌門人的身份，辛杰維持了259天。

10月13日早間，萬科在港交所的一則公告，側(cè)面回應(yīng)了這段時間關(guān)于辛杰的市場傳聞。一如既往，在關(guān)于萬科的各種傳聞甚囂塵上之時，依舊是深鐵系主持大局。

根據(jù)公告，10月12日，辛杰提交書面辭職報告，因個人原因申請辭任萬科非執(zhí)行董事及董事長職務(wù)，辭任后將不再擔任萬科任何職務(wù)。他的接任者，則是現(xiàn)任萬科董事、審計委員會委員，深鐵集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理黃力平。在今年6月的萬科年度股東大會上，黃力平與郁亮、辛杰同坐主席臺第一排。

事實上，黃力平已擔任萬科董事4年，熟悉公司運營情況。這一調(diào)整，有助于維持萬科在改革化險關(guān)鍵期的內(nèi)部穩(wěn)定，保障財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營的平穩(wěn)過渡。

客觀說，萬科之于房地產(chǎn)行業(yè)，早已具備超出企業(yè)個體的意義。

2018年郁亮喊出“活下去”時，萬科被視為行業(yè)吹哨人，預(yù)警了房地產(chǎn)高杠桿模式的不可持續(xù)性。盡管郁亮彼時強調(diào)“活下去”是對萬科自己說的，但7年來行業(yè)的巨大變化，無不印證著這個警示。

到2023年11月，萬科遭遇“股債雙殺”，面對這種非理性波動，萬科與金融機構(gòu)召開緊急會議，深圳市國資委、深鐵集團等相關(guān)人士均有出席。會上，深鐵方面表態(tài)將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富“工具箱”給予支持。深圳市國資委則強調(diào)，國資國企有實力也有能力支持萬科防范和應(yīng)對各類風險。作為深圳國資體系的重要成員，深圳國資委將萬科納入統(tǒng)計報表范圍，足以體現(xiàn)對這家本土企業(yè)的重視，畢竟國資立場鮮明力挺企業(yè)實屬罕見。這次會議，給被過度恐慌情緒影響的市場各方吃下了“定心丸”。

這兩年，深鐵集團“真金白銀”馳援萬科。截至9月16日，深鐵集團今年已9次向萬科提供股東借款，成為萬科最穩(wěn)定的外部資金來源。截至2025年上半年，萬科短期借款為231.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為1347.13億元，已如期完成243.9億元公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

事實上，作為中國房地產(chǎn)市場化改革的標桿，萬科的命運變遷與樓市穩(wěn)定已形成深度綁定——其戰(zhàn)略調(diào)整、債務(wù)化解乃至股東支持，都是觀察行業(yè)風險的重要窗口，也在為行業(yè)如何穿越周期、實現(xiàn)軟著陸積累經(jīng)驗。

其一，萬科2024年的交付規(guī)模超18萬套，響應(yīng)中央提出的扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作要求，直接關(guān)系民生穩(wěn)定。從某種意義上看，這也是房地產(chǎn)從高杠桿擴張向民生保障功能全面回歸的良好征兆。

其二，萬科的債務(wù)處置方式或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)風險化解的參考模板。根據(jù)萬科的“一攬子方案”，除了聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓三大主業(yè)，退出非主業(yè)領(lǐng)域并清理相關(guān)財務(wù)投資外，萬科還計劃每年通過大宗資產(chǎn)交易實現(xiàn)200億元交易額，并在商業(yè)、物流、租賃住宅等多賽道實現(xiàn)REITs（注：不動產(chǎn)投資信托基金）突破。這種既保項目運營又保債權(quán)人權(quán)益的處置方式，為行業(yè)提供了非爆雷式風險化解路徑。

比如，在長租公寓這個板塊，萬科闖出一條新路。旗下泊寓為行業(yè)頭部品牌，全國開業(yè)房間數(shù)突破20萬間，覆蓋全國29個重點城市。2023年起，泊寓實現(xiàn)業(yè)務(wù)盈利，規(guī)模、納保數(shù)量、運營效率三項關(guān)鍵指標持續(xù)保持全行業(yè)第一，成為國內(nèi)租賃住房市場的重要引領(lǐng)者。

其三，國資團隊入主轉(zhuǎn)型，或預(yù)示著未來房企發(fā)展模式與運營機制的變化調(diào)整。新任董事長黃力平的基建+開發(fā)協(xié)同經(jīng)驗，可以更好地推動萬科在TOD綜合開發(fā)、城市更新等賽道加速布局。這種國資背景+市場化機制的治理結(jié)構(gòu)，可能成為未來部分房企的標配——既保留民企效率優(yōu)勢，又強化國資資源整合能力。

萬科過去是中國房地產(chǎn)市場的標桿，在房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿擴張、回歸民生屬性的轉(zhuǎn)型時代，萬科依然要努力當好轉(zhuǎn)型發(fā)展的標桿。這是企業(yè)自身發(fā)展需要，更是對行業(yè)未來的責任。若萬科能通過深鐵集團的支持并最終實現(xiàn)軟著陸，將有效緩解市場對房企流動性的恐慌，為行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整爭取時間，這對房地產(chǎn)行業(yè)的未來格局與信心重塑具有重要意義。

就在9月底，深圳華強北那家由辛杰操盤并令他一戰(zhàn)成名的項目“圣廷苑酒店”，原標牌被換成了“城際酒店”標識，而現(xiàn)在萬科也迎來了新一任董事長。

城市的天際線始終更新，行業(yè)的邏輯已然重構(gòu)。萬科的核心掌舵人現(xiàn)在責任之大，壓力之大可以想象。當務(wù)之急是帶領(lǐng)萬科走出樓市周期性波動的泥沼，形成穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，打開新的發(fā)展空間。

一切都是新的開始。期待歷經(jīng)風雨的萬科，重樹市場信心，能更加堅韌，也能更好地“活下去”，在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，探索新路徑、提供新經(jīng)驗。

封面圖片來源：每經(jīng)原創(chuàng)