每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜金冥羽 陳夢妤    

物業(yè)公司撤離小區(qū)前，擅自動用業(yè)主公共收益，甚至用來給員工發(fā)了工資。南京一處小區(qū)業(yè)主委員會起訴前物業(yè)公司獲得法院支持，后者在15日內需返還約771萬元。

11月7日，南京市江寧區(qū)博恩花園業(yè)主委員會（以下簡稱博恩花園業(yè)委會）獲得一份民事判決書，要求江蘇萬園物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱萬園物業(yè)）支付小區(qū)物業(yè)服務期間的公共收益約771萬元及利息。

按照計劃，追回的公共收益50%將用紅包形式回饋業(yè)主，其余50%納入業(yè)主共有資金賬戶。

“的確是前物業(yè)公司遺留下來的官司，2023年5月就撤出小區(qū)了?！?1月10日，博恩花園業(yè)委會一位工作人員通過電話向《每日經濟新聞》記者介紹。

業(yè)主告贏了

博恩花園是江寧區(qū)一處超級大盤，住戶超過7000戶，地下機動車車庫3個，車位數(shù)量達到4825個，露天車位還有1994個。

2015年12月19日，萬園物業(yè)與博恩花園小區(qū)開發(fā)商簽訂合同，約定提供小區(qū)物業(yè)服務。合同期內，經營收入扣除支出成本后，剩余費用的30%補貼物業(yè)服務費用，70%納入專項維修資金。

2022年9月，博恩花園業(yè)委會向萬園物業(yè)發(fā)送《關于盡快移交公共收益的聯(lián)系函》，其中載明：2022年2月24日起，萬園物業(yè)擅自動用公共收益，其中二季度的公共收益結余較一季度不斷減少，甚至出現(xiàn)了僅一個季度就有10萬元用于發(fā)放車庫管理人員工資的情況。

2023年5月7日，博恩花園小區(qū)召開業(yè)主大會，決定聘請保利物業(yè)提供物業(yè)服務，小區(qū)與萬園物業(yè)的服務合同自動終止。

然而，這也是小區(qū)業(yè)委會與萬園物業(yè)針對公共收益糾紛的開始。

判決書顯示，博恩花園小區(qū)的公共收益，主要由包月停車費、臨時停車費、電費收入、場地占用費、廣告費等組成，雙方就各環(huán)節(jié)的收費方式進行了辯解。

萬園物業(yè)認為，向博恩花園業(yè)委會支付的公共收益款應該為238.68萬元。而且，2016—2023年里別墅區(qū)業(yè)主總計欠費金額共計322.08萬元，高層業(yè)主欠費金額共計583.94萬元，公司未收取到。公司退場后，對78名員工進行離職補償。

不過法院對此認為，物業(yè)費收繳情況與本案不是同一法律關系，不予評價，而萬園物業(yè)對員工離職補償?shù)恼鎸嵭詿o法核實。

根據判決書，博恩花園業(yè)委會要求萬園物業(yè)結算公共收益，退場前將公共收益返還給業(yè)委會，并且在退場次日起計算公共收益利息，應予以支持。具體金額為2016年6月1日至2023年5月31日期間公共收益約771萬元及利息。

《博恩花園小區(qū)2023年定期業(yè)主大會會議表決統(tǒng)計結果的公告》顯示，業(yè)委會通過法律途徑向萬園物業(yè)或其他民事主體追討屬于全體業(yè)主的公共收益及損失，追回公共收益的50%將用紅包形式回饋業(yè)主，其余50%納入業(yè)主共有資金賬戶。業(yè)主同意票數(shù)共計5354票，占參與戶數(shù)的97.92%。

小區(qū)公共收益屢被侵占

近年來，商品房小區(qū)屢屢出現(xiàn)公共收益被物業(yè)公司侵占的情況。

據湖南日報報道，11月5日，長沙雨花區(qū)南貢雅苑小區(qū)通過法律途徑成功收回了被侵占的公共區(qū)域和相應收益，分紅總額近百萬元，按每平方米10元的標準發(fā)放，有業(yè)主領到940元紅包。

該小區(qū)的維權行動始于2020年，當時業(yè)委會發(fā)現(xiàn)部分公共區(qū)域被長期侵占。經過近5年努力，業(yè)委會成功追回租賃費損失155萬余元，追償債權100多萬元。

“業(yè)主權利意識覺醒，公開透明是未來住宅物業(yè)管理的主要趨勢。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者文字采訪時表示，前期物業(yè)通常是由開發(fā)商指定，業(yè)主組織尚未建立或不健全，公共收益合同、收支、票據、成本口徑全部掌握在物業(yè)公司手里，業(yè)主“看不見、管不到”。

包干制下，物業(yè)公司更傾向于把公共空間當“可開發(fā)資源”，而不是“全體業(yè)主的資產”。短期創(chuàng)收的動力，常常強過長期維護的動力。

宋子謙認為，公共收益在扣除合理成本后屬于全體業(yè)主，應該優(yōu)先補充住宅專項維修資金，其余部分可用于公共秩序維護與環(huán)境品質提升。

公共收益是社區(qū)共同體的現(xiàn)金流，應優(yōu)先服務“共同體的長期安全與品質”，再談個體分配。公共收益的所有權在業(yè)主，物業(yè)負責經營與管理，要把事做明白、講明白。

記者|劉頌輝

編輯|金冥羽 陳夢妤?杜恒峰

校對|許紹航

封面圖片來源：視覺中國

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