每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司與華潤置地（貴陽）有限公司100%股權(quán)同步掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價(jià)合計(jì)約20.78億元，截止日期均為2025年12月26日。

上述兩家公司分別是位于西安、貴陽的萬象系商業(yè)運(yùn)營主體子公司，前者的核心資產(chǎn)包括西安西咸萬象城和華潤國際廣場(chǎng)，后者的核心資產(chǎn)為貴陽萬象匯。

12月5日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）微信采訪時(shí)表示，華潤置地處置萬象系資產(chǎn)，本質(zhì)是其“輕重分離”戰(zhàn)略的深化實(shí)踐。從行業(yè)背景看，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整要求房企以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，尤其是央國企，最關(guān)注這一點(diǎn)，要在現(xiàn)金流和保利潤等方面有動(dòng)作。

再處置萬象系資產(chǎn)

此次掛牌轉(zhuǎn)讓的兩家公司均為華潤置地旗下商業(yè)資產(chǎn)的核心運(yùn)營主體。

其中，成立于2012年的華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司，注冊(cè)地位于西安市西咸新區(qū)三橋新街139號(hào)華潤國際廣場(chǎng)，核心資產(chǎn)包括西安西咸萬象城及華潤國際廣場(chǎng)，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及辦公物業(yè)租賃。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，該公司營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元；截至2025年9月底，資產(chǎn)總計(jì)約25.56億元，負(fù)債總計(jì)約20.44億元，凈資產(chǎn)約5.12億元。

華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司業(yè)績情況  來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

經(jīng)評(píng)估，公司整體價(jià)值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價(jià)較評(píng)估價(jià)溢價(jià)約9.6%。

華潤置地（貴陽）有限公司則成立于2014年3月，注冊(cè)地位于貴陽市觀山湖區(qū)興筑西路88號(hào)貴陽萬象匯，核心資產(chǎn)即貴陽萬象匯項(xiàng)目。

相較于西安公司，其2025年業(yè)績表現(xiàn)更為亮眼，前8個(gè)月營收約1.29億元，凈利潤約1.17億元，而2024年全年凈利潤僅約777.3萬元，增幅顯著。

華潤置地（貴陽）有限公司前8月業(yè)績情況 來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

不過該公司財(cái)務(wù)杠桿壓力不小，截至今年8月底，資產(chǎn)總計(jì)約11.76億元，負(fù)債總計(jì)約11.13億元，凈資產(chǎn)僅6294.84萬元。

評(píng)估報(bào)告顯示，公司整體評(píng)估價(jià)值約9.7億元，11.08億元的掛牌底價(jià)較評(píng)估價(jià)溢價(jià)14.23%。此外，該公司還涉及多筆訴訟，2024年11月向招商銀行貴陽分行抵押貸款6億元，抵押物為貴陽萬象匯，同時(shí)為物業(yè)買家銀行融資提供的擔(dān)保余額近2億元尚未解除。

兩筆交易均設(shè)置了嚴(yán)苛的交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標(biāo)的公司已簽署的《運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議》全部內(nèi)容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2023年起，華潤置地為推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式處置了多個(gè)萬象系商業(yè)綜合體及產(chǎn)業(yè)園區(qū)類商業(yè)資產(chǎn)，且大多保留項(xiàng)目運(yùn)營管理權(quán)，涉及項(xiàng)目包括杭州蕭山萬象匯、合肥萬象城、西安西咸萬象城等。這些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格多在19億元到40億元不等，且基本實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出售。

“從底層邏輯看，華潤置地正構(gòu)建‘經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)+大資管’雙輪驅(qū)動(dòng)模式。當(dāng)前處置萬象城、萬象匯項(xiàng)目，雖為成熟運(yùn)營資產(chǎn)，但通過‘出售所有權(quán)+保留運(yùn)營權(quán)’的輕資產(chǎn)模式，華潤置地可繼續(xù)收取管理費(fèi)、品牌授權(quán)費(fèi)等穩(wěn)定收益，同時(shí)將資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，投入核心城市的其他項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營，形成‘資產(chǎn)變現(xiàn)—資金回籠—其他項(xiàng)目投資’閉環(huán)?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

新房開發(fā)豪宅化、商業(yè)資產(chǎn)去重向輕

從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，華潤置地輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已初見成效。

2025年半年報(bào)顯示，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重達(dá)21.7%，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)72.9%，對(duì)核心凈利潤的貢獻(xiàn)占比提升至60.2%。

其中，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入121.1億元，同比增長5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入60億元，同比微增1.1%。截至上半年，公司在營購物中心達(dá)94座，總零售額1101億元。

每經(jīng)記者注意到，伴隨商業(yè)資產(chǎn)“輕重結(jié)合”的調(diào)整，華潤置地開發(fā)銷售業(yè)務(wù)也在同步調(diào)結(jié)構(gòu)，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)有向高端化突圍的趨勢(shì)。

今年上半年新增的148萬平方米土地儲(chǔ)備及可售貨源，多位于一二線城市核心地段。下半年以來，上海沄啟濱江、深圳灣沄璽等多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市，其中沄璽首開銷售額達(dá)130億元，刷新2025年全國單盤首開紀(jì)錄。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，華潤置地“商業(yè)去重向輕+住宅豪宅化”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，本質(zhì)是“穩(wěn)定現(xiàn)金流+高利潤產(chǎn)品”組合策略，符合當(dāng)前行業(yè)調(diào)整期的生存邏輯。不過由于近期豪宅市場(chǎng)發(fā)生了新變化，企業(yè)需要采取更靈活的策略。

從政策層面看，證監(jiān)會(huì)已啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，為房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了政策利好，華潤置地、大悅城、金茂、萬科等均在積極布局。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源：圖片來源：視覺中國-VCG41N1354372881