每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜何小桃 黃博文 杜恒峰    

“圍觀人數(shù)已經(jīng)超過10萬，請(qǐng)耐心等候或重新進(jìn)入?！?/span>

2月25日，廣州馬場(chǎng)地塊正式開拍，因圍觀人數(shù)太多，廣州交易集團(tuán)官網(wǎng)一度出現(xiàn)短暫宕機(jī)。

作為廣州珠江新城最后一塊“絕版寶地”，該地塊自2026年1月上架以來，就吸引了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

值得一提的是，該地塊的起拍價(jià)高達(dá)186.44億元，光是起拍價(jià)就已躋身廣州歷史“總價(jià)地王”榜單前五，距離第一位的廣州亞運(yùn)城地塊的255億元，相差約69億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者2025年11月19日來到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)商家早已搬空，但地塊內(nèi)的商鋪還未完全拆除。僅過去3個(gè)多月時(shí)間，該地塊已呈凈地狀態(tài)。項(xiàng)目于2026年1月23日正式掛牌，于2026年2月25日正式競(jìng)價(jià)出讓。

2月25日，記者從廣州交易集團(tuán)處獲悉，本次拍賣采用線上模式，有8家房企參與拍賣。當(dāng)日上午10點(diǎn)48分，報(bào)價(jià)超過197億元，已達(dá)到廣州土拍總價(jià)TOP2的高度。進(jìn)入下午1點(diǎn)后，保利、越秀、廣州城投頻繁加價(jià)。最終，經(jīng)過9小時(shí)243輪競(jìng)價(jià)，越秀地產(chǎn)以約236億元拿下馬場(chǎng)地塊，折合可售住宅樓面價(jià)約8.5萬元/㎡，打破廣州樓面價(jià)TOP1紀(jì)錄。

從區(qū)域視角看，作為連接珠江新城與金融城的黃金地塊，它承載著城市變遷的記憶，更肩負(fù)著銜接兩大CBD、打造超級(jí)集群的使命。

廣州馬場(chǎng)地塊周邊 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

廣州樓面價(jià)新地王誕生

此次廣州馬場(chǎng)地塊的分量相當(dāng)重。

此前，廣州總價(jià)地王的寶座長(zhǎng)期由以下五宗地塊占據(jù)：排在榜首的是總價(jià)255億元的廣州亞運(yùn)城地塊，其次是197億元的番禺長(zhǎng)隆地塊、188億元的廣船地塊、186億元的南方面粉廠地塊以及132億元的品秀星圖地塊。

而馬場(chǎng)地塊光是起拍價(jià)就達(dá)到了186.44億元，已躋身廣州總價(jià)地王前五。

除了價(jià)格，更關(guān)鍵的是這塊地的稀缺性。該地塊位于珠江新城核心區(qū)，是CBD最后一塊大體量核心用地，總用地面積19.45萬平方米，涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)、中小學(xué)等多種用地性質(zhì)，計(jì)容總建面達(dá)56.7萬平方米。

地塊所在位置。

從競(jìng)價(jià)規(guī)則來看，這塊地的溢價(jià)空間幾乎全部集中在住宅用地。綜合溢價(jià)率約26.6%，住宅部分溢價(jià)率約35.67%。

記者注意到，馬場(chǎng)地塊在2月25日上午11點(diǎn)10分左右，總價(jià)就突破了200億元；而到了當(dāng)日下午3點(diǎn)40分左右，總價(jià)已突破219億元。最終，該地塊以約236億元成交，總價(jià)僅次于廣州亞運(yùn)城地塊的255億元。此外，馬場(chǎng)地塊的折合可售住宅樓面價(jià)約8.5萬元/㎡，打破廣州樓面價(jià)TOP1紀(jì)錄。

值得一提的是，在競(jìng)拍的后半程，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的當(dāng)數(shù)保利與越秀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年，保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)在廣州市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)542.66億元和308.22億元的全口徑銷售額，分別位居廣州市場(chǎng)第一和第二。

2月25日下午，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析稱，馬場(chǎng)地塊可能是2026年全國(guó)總價(jià)地王。這樣的核心區(qū)域地塊必然引發(fā)開發(fā)商爭(zhēng)搶，所以創(chuàng)下廣州單價(jià)地王紀(jì)錄也不奇怪。

“但需要注意的是，一定要避免非理性競(jìng)價(jià)、過度競(jìng)爭(zhēng)?？紤]到新地塊得房率的優(yōu)勢(shì)，再加上最新的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)對(duì)周邊的樓盤產(chǎn)生降維打擊，導(dǎo)致周邊在售項(xiàng)目不得不降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，開啟全市新一輪的新房降價(jià)?！崩钣罴伪硎?。

馬場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃愿景圖

將引發(fā)珠江新城豪宅市場(chǎng)大洗牌？

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，廣州“新地王”的誕生不僅會(huì)刷新廣州樓市的價(jià)格紀(jì)錄，更會(huì)引發(fā)珠江新城豪宅市場(chǎng)的大洗牌。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州較為典型的豪宅片區(qū)主要包括珠江新城、二沙島、琶洲、白鵝潭、金融城等板塊，多數(shù)豪宅項(xiàng)目集中于“黃金三角”，即“珠江新城—金融城—琶洲”。

而在廣州豪宅項(xiàng)目中，廣州馬場(chǎng)地塊項(xiàng)目與保利冼村舊改項(xiàng)目是兩個(gè)經(jīng)常被拿來對(duì)比的項(xiàng)目。

兩個(gè)項(xiàng)目均位于珠江新城板塊，保利冼村項(xiàng)目位于珠江新城板塊中區(qū)，即將入市，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)達(dá)每平方米18萬元至20萬元；而廣州馬場(chǎng)地塊項(xiàng)目位于珠江新城東區(qū)，是廣州的新晉“地王”項(xiàng)目。

在廣州馬場(chǎng)地塊周邊，已經(jīng)誕生過不少豪宅，房?jī)r(jià)天花板也在不斷刷新。

其中，距離地塊約2.2公里的保利玥璽灣，作為2025年全國(guó)首個(gè)“開盤當(dāng)日破百億”的項(xiàng)目，成交均價(jià)高達(dá)17萬元/㎡，最高單價(jià)超30萬元/㎡，堪稱廣州豪宅的“標(biāo)桿”。

除了保利玥璽灣，馬場(chǎng)地塊周邊還匯聚了僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界、保利天曜等頂級(jí)豪宅。

值得注意的是，近期珠江新城豪宅成交分化明顯，核心頂豪與改善戶型熱度分化。

據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，僑鑫匯悅臺(tái)目前有9套在售二手房源，業(yè)主掛牌均價(jià)約25.77萬元/㎡；凱旋新世界目前73套二手房源，業(yè)主掛牌均價(jià)普遍在17萬元/㎡以上。而保利天曜于2025年5月開盤，銷售均價(jià)約9.4萬元/㎡。

值得一提的是，位于珠江新城東板塊的僑鑫匯悅臺(tái)項(xiàng)目，曾多次以天價(jià)成交刷新全國(guó)住宅紀(jì)錄。2024年10月9日，僑鑫匯悅臺(tái)成交一套建面約1251.44㎡的頂層復(fù)式，成交總價(jià)約4.61億元，單價(jià)約36.86萬元/㎡，該成交價(jià)格刷新該樓盤2021年超3億元的此前最高紀(jì)錄，同時(shí)創(chuàng)下中國(guó)內(nèi)地高層住宅有記錄以來的最高總價(jià)與單價(jià)。

廣州珠江新城部分二手豪宅房源成交情況 圖片來源：鏈家網(wǎng)

鏈家數(shù)據(jù)顯示，中?；ǔ菫?025年12月底掛牌成交一套315.08㎡的4室2廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)3800萬元，最終成交價(jià)為3350萬元，折合單價(jià)約10.6萬元/㎡。2025年11月底，天鑾成交一套約264㎡的5室2廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)約2980萬元，最終成交價(jià)為2630萬元，折合單價(jià)約9.95萬元/㎡。

部分業(yè)內(nèi)人士提醒，廣州珠江新城板塊雖是廣州豪宅較為集中的區(qū)域，但在市場(chǎng)調(diào)整的背景下，仍較為考驗(yàn)產(chǎn)品的打造能力。此外，隨著區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，項(xiàng)目去化壓力也將加大。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥向記者分析稱，珠江新城板塊目前部分豪宅樓盤單價(jià)已跌破10萬元/㎡，表明市場(chǎng)正處于回調(diào)階段。而在行業(yè)調(diào)整之際，將更為考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品打造能力。此外，開發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升、質(zhì)量把控等問題，都可能影響項(xiàng)目收益與口碑。

記者|陳榮浩

編輯|何小桃 黃博文 杜恒峰

校對(duì)|段煉

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