每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜董興生    

3月14日（周六），上海二手房單日成交1472套。上一次達(dá)到這個(gè)高度，還是2025年3月15日（周六），1473套。

曾有分析人士戲稱(chēng)，上海市場(chǎng)需求基數(shù)大，甚至只需要“喇叭叫一叫”就都來(lái)買(mǎi)房了。這在二手房市場(chǎng)尤為明顯，一直在觀(guān)望學(xué)區(qū)房的藍(lán)女士最近也頻繁光顧中介門(mén)店。她對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)‘滬七條’公布一周之內(nèi)，明珠（學(xué)校）附近的學(xué)區(qū)房成交了差不多20套，現(xiàn)在單價(jià)已經(jīng)漲了5000元（每平方米）左右。這幾天又去福外（學(xué)校）附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，那幾個(gè)對(duì)口小區(qū)單價(jià)也漲了5000元—10000元，我很糾結(jié)上哪個(gè)車(chē)?！?/p>

“新政之后，約5000萬(wàn)元/套的大平層，幾乎每天都能賣(mài)掉一套?！北＠啦┨鞇偁I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露。不僅如此，大標(biāo)的客戶(hù)的決策速度也比2025年下半年更快了。3月中旬，她通過(guò)微信向記者展示了微信群里的實(shí)時(shí)進(jìn)度：工作日的13時(shí)50分，一套總價(jià)4901萬(wàn)元的新房成交，客戶(hù)到訪(fǎng)次數(shù)為1次。

3月二手房成交有望沖擊2025年高點(diǎn)

2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購(gòu)房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，也被稱(chēng)為“滬七條”。

對(duì)本輪新政反應(yīng)最敏感的是二手房市場(chǎng)。

“滬七條”之后首個(gè)真正意義上的雙休日，上海二手房市場(chǎng)單日（3月7日）成交1324套，創(chuàng)下2026年以來(lái)的新高。隨后，成交量繼續(xù)攀升，進(jìn)入新政后的第三周，3月9日—3月13日，連續(xù)5個(gè)工作日成交均超過(guò)800套，日均達(dá)到874套。這一數(shù)字不僅超過(guò)2025年3月政策峰值期（781套），也是2025年以來(lái)工作日成交首次連續(xù)5天突破800套關(guān)口。

安居客方面認(rèn)為，新政對(duì)置換需求的刺激效果顯著，正在以超出預(yù)期的速度激活市場(chǎng)。

每經(jīng)記者從不少房產(chǎn)中介發(fā)布的現(xiàn)場(chǎng)視頻看到，3月14日，上海各房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，線(xiàn)上交易系統(tǒng)一度延遲，而當(dāng)日二手房成交數(shù)據(jù)也沖上了1472套的年內(nèi)新高。

3月15日，浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

3月15日，記者在浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳看到，截至中午12點(diǎn)，41個(gè)辦事窗口共放號(hào)423個(gè)，受理數(shù)量達(dá)到417個(gè)，其中“繳稅并發(fā)證”已經(jīng)辦理160組。

3月15日，上海虹口區(qū)曲陽(yáng)南路，中介外擺等待客戶(hù) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“這段時(shí)間成交很熱，瑞虹板塊一周成交了十幾套，光對(duì)面這個(gè)小區(qū)一周就賣(mài)了3套。”在曲陽(yáng)南路人行道上擺放廣告牌攬客的中介小哥告訴記者，“現(xiàn)在掛牌量減少，房東都不愿意降價(jià)賣(mài)了，我們覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格比較平穩(wěn)，三四月份如果能撐住的話(huà)，后續(xù)就沒(méi)什么問(wèn)題了。”

上海中原地產(chǎn)判斷，3月份成交量有望沖擊2025年的高點(diǎn)。

不過(guò)，經(jīng)過(guò)粗略計(jì)算，近期成交的二手房套均面積僅78.5平方米左右，低于2025年四季度的82.1平方米。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也分析認(rèn)為，最近兩周300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的剛需房成交占整體的72%左右，而在以往的成交占比中，這一數(shù)值為68%～70%。也就是說(shuō)，最近一段時(shí)間，都是一些剛需買(mǎi)家在快速出手。

前述藍(lán)女士關(guān)注的浦東新區(qū)二手房，主力戶(hù)型也是60平方米左右、建造于20世紀(jì)90年代的小區(qū)。為何近期成交量由剛需小戶(hù)型買(mǎi)家驅(qū)動(dòng)？

盧文曦對(duì)此指出，新政中對(duì)于公積金貸款政策的調(diào)整，起到了非常大的作用。以典型的老破小“曹楊新村”等小區(qū)為例，套均41—42平方米，總價(jià)不超過(guò)250萬(wàn)元。而最新的公積金貸款政策中，家庭貸款額度超過(guò)200萬(wàn)元。換言之，買(mǎi)這些房子只需支付低比例的首付款，接下來(lái)就能用公積金貸款解決。其認(rèn)為，接下來(lái)會(huì)有其他城市來(lái)“抄作業(yè)”，一定會(huì)把公積金的使用門(mén)檻降低、貸款額度提高，能讓更多的剛需選手入市。

改善類(lèi)新房正加速恢復(fù)熱度

相比二手房的成交熱度，上海新房市場(chǎng)則仍處于修復(fù)爬坡期，僅個(gè)別板塊、個(gè)別樓盤(pán)顯現(xiàn)回暖信號(hào)，其中改善類(lèi)項(xiàng)目恢復(fù)勢(shì)頭更明顯。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的3月2日—3月8日成交面積榜單前十中，有2個(gè)“10萬(wàn)+”高端項(xiàng)目上榜。其中“地王”項(xiàng)目安瀾上海位居榜首，網(wǎng)簽均價(jià)18.1萬(wàn)元/平方米，成交2390平方米（10套）；另一高端產(chǎn)品綠城上海逸廬，網(wǎng)簽均價(jià)10.43萬(wàn)元/平方米，成交近1000平方米（6套）。

前述“一天賣(mài)一套大平層”的保利世博天悅項(xiàng)目，同樣是單價(jià)“10萬(wàn)+”的高端住宅。

3月15日下午，記者在位于虹口北外灘的高端項(xiàng)目“金茂璞元”發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)忙著陪同客戶(hù)參觀(guān)樣板間。在沙盤(pán)前，有新客戶(hù)正在了解板塊情況，休息區(qū)有一組客戶(hù)已經(jīng)進(jìn)入選房前的洽談階段。

據(jù)了解，新政后的一周，金茂旗下“江灣金茂府”到訪(fǎng)285組，環(huán)比增加35%，成交環(huán)比增加40%；“普陀金茂府”到訪(fǎng)112組，環(huán)比增加60%，認(rèn)購(gòu)環(huán)比增加100%。

記者向上海多個(gè)在售項(xiàng)目了解情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目在新政后也開(kāi)始升溫。以“象嶼天宸雅頌”為例，3月7日—8日周末兩天共來(lái)訪(fǎng)303組，成交16套房源，成交金額超1億元；工作日平均每天接待來(lái)訪(fǎng)超30組，日均成交3套，套均價(jià)格約764萬(wàn)元。

“現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)量還是不錯(cuò)的，目前我們要求團(tuán)隊(duì)每天工作到晚上10點(diǎn)，并且一直持續(xù)到5月31日?！碧戾费彭烅?xiàng)目負(fù)責(zé)人王軍對(duì)每經(jīng)記者表示。

“周六日基本是忙不過(guò)來(lái)的狀態(tài)，所以銷(xiāo)售人員都不休息了，周中的接待也忙不過(guò)來(lái)，非常緊張?！?/p>

上海五大新城之一的嘉定，來(lái)訪(fǎng)量也明顯回升?！跋髱Z同進(jìn)虹橋嘉悅府”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃國(guó)偉告訴每經(jīng)記者，近幾周成交數(shù)據(jù)大幅增長(zhǎng)，來(lái)訪(fǎng)量是原來(lái)的三四倍，周末日均來(lái)訪(fǎng)160組～180組，工作日來(lái)訪(fǎng)人數(shù)也有明顯增加?！?026年我們對(duì)嘉定區(qū)的樓市整體樂(lè)觀(guān)，特別是嘉定新城核心區(qū)、南翔、馬陸等熱門(mén)強(qiáng)板塊已筑底回暖，‘滬七條’新政疊加交通升級(jí)，以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)嘉定的購(gòu)買(mǎi)力有支撐?！?/p>

對(duì)于近期的市場(chǎng)表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)認(rèn)為，盡管新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫未回暖，但樓盤(pán)帶看等先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日來(lái)訪(fǎng)量穩(wěn)步攀升，且一二手房交易鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。預(yù)計(jì)隨著后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量逐步恢復(fù)，新房成交走高僅是時(shí)間問(wèn)題。