每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

希望房地產(chǎn)價(jià)格下挫50％的人要失望了，如今房地產(chǎn)價(jià)格不上升，土地交易大不如前，地方財(cái)政吃緊，只能恢復(fù)房地產(chǎn)的套現(xiàn)地位。

反向指標(biāo)是，當(dāng)1993年的海南、2011年的鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫破裂之后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)鏈條遭遇重創(chuàng)，成為不可承受之重。房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的捆綁力度之強(qiáng)遠(yuǎn)超過(guò)我們的想象，它是用世界上最強(qiáng)的強(qiáng)力膠粘成的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖從今年二季度開(kāi)始，大城市成交量逐步上升，而后價(jià)格逐漸反彈。到三季度末，形成推地與開(kāi)發(fā)商搶地風(fēng)潮，以彌補(bǔ)上半年土地收入的不足。

8月27日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心剛剛一次性公布11宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告，其中宅地9幅，這11宗地塊將從9月17日開(kāi)始競(jìng)價(jià)。8月30日，北京再次掛出4幅地塊。從8月17日以來(lái)，北京已經(jīng)四次集中推出入市地塊。截至目前，9月將交易的地塊達(dá)到23幅，其中宅地14幅。9月單月土地出讓金，可能超過(guò)前8個(gè)月住宅出讓金總和。

不僅北京，各地都在大規(guī)模推地。溫州市政府一次性推出52宗共3220畝土地；8月27日，杭州一次性出讓占地達(dá)456畝的主城區(qū)7宗地塊，最終成交價(jià)合計(jì)54.38億元；8月24日，石家莊公開(kāi)出讓8宗市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域地塊土地使用權(quán)；武漢也于同日迎來(lái)36宗地塊的集中拍賣(mài)，其中最為熱門(mén)的16宗城中村改造土地，總成交金額達(dá)到105.28億元；廈門(mén)近日也發(fā)布公告，將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。土地的饕餮盛宴正式開(kāi)幕。

目前土地市場(chǎng)從低谷回升，推出的地塊條件較為優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商由此進(jìn)入大規(guī)模拿地期。據(jù) 《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，7家大型房企3天內(nèi)斥資88.68億元在一二線城市搶地。其中，萬(wàn)科擊敗中海等強(qiáng)勁對(duì)手，兩天內(nèi)以46.71億元連拿合肥和廣州兩地塊。拿地的企業(yè)包括央企，也包括大型民企，從目前土地市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回潮可以看出，開(kāi)發(fā)商把土地看成最好的套現(xiàn)品種。

要滿(mǎn)足去年的土地出讓收入，地方政府下半年起碼得完成幾千億元以上的土地收入，才能渡過(guò)目前的難關(guān)。

根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃的29.6%。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的13個(gè)典型城市在前8月，土地出讓金合計(jì)為2473.5億元，同比2011年同期的4076億元下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%。

筆者曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在下行過(guò)程中出現(xiàn)虛擬化趨勢(shì)，看銅不是銅，看鐵不是鐵，而是融資工具與套現(xiàn)工具。鐵礦石融資渠道因?yàn)殇撹F行業(yè)利潤(rùn)下行而接近于崩潰，此后是銅庫(kù)存激增，成為套現(xiàn)工具。無(wú)論是鐵礦石還是銅，任何一種資源產(chǎn)品的套現(xiàn)能力都無(wú)法與房地產(chǎn)市場(chǎng)相提并論。

在制造業(yè)繼續(xù)低迷、房產(chǎn)稅近期難以推出的情況下，土地財(cái)政卷土重來(lái)毫不奇怪，土地是通向現(xiàn)金、降低地方財(cái)政負(fù)擔(dān)的最重要的通路。本想通過(guò)此次經(jīng)濟(jì)下行周期，倒逼出中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，倒逼出中國(guó)的投資與內(nèi)需平衡經(jīng)濟(jì)，不過(guò)，到目前為止，投資經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了復(fù)活趨勢(shì)——今年1到8月，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)了1555個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，將使未來(lái)投資增加1萬(wàn)億元以上。而此時(shí)，與吸引民資等相比，拉動(dòng)房地產(chǎn)是最現(xiàn)成、最不傷筋動(dòng)骨，也是最易見(jiàn)效的解決債務(wù)的辦法。

我們已經(jīng)除了房地產(chǎn)之外找不到其他發(fā)展經(jīng)濟(jì)的杠桿了嗎？此次債務(wù)鏈條緊繃、大批項(xiàng)目無(wú)米下炊，同樣吸引人眼球的是，中國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)下滑，此前一直做大規(guī)模的央企，坐擁20多萬(wàn)億資產(chǎn)，為什么不能將非核心資產(chǎn)打包出售？一則可以降低壟斷收益；二則可以吸引民資購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)，為這些資金找到更多出路；三則可以提升中國(guó)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新能力與競(jìng)爭(zhēng)力。與其讓土地成為吸引資金的黑洞，不如讓國(guó)有非核心資產(chǎn)，成為地方政府債務(wù)減負(fù)的主要通道。

當(dāng)然，最終房產(chǎn)稅改革仍要提上議事日程，打破壟斷、建立公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，才是中國(guó)不被經(jīng)濟(jì)周期打垮、擺脫土地套現(xiàn)路徑的根本。