每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中，同時(shí)符合“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、2000年以前建成”這些條件的二手房，占比僅6.9%。

2月2日，上海收購二手房用于保障性租賃住房實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點(diǎn)，與建設(shè)銀行上海市分行正式簽約。

2月3日一早，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）以置換人身份咨詢了徐匯區(qū)惠眾公共租賃住房運(yùn)營有限公司，工作人員表示：“正在試點(diǎn)，相關(guān)細(xì)則目前還沒有下達(dá)，有出售意愿的話可以留下個(gè)人信息，隨后將有專人跟進(jìn)?！?/span>

什么樣的二手房優(yōu)先收？

據(jù)悉，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)的三位副區(qū)長在簽約儀式上亮出了各自的方案。

具體來看，浦東新區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成，單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過400萬元、產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源。該方案核心是面向有置換需求的產(chǎn)權(quán)人，特別是租售比相對較高，保租房房源供需矛盾較大，居住配套成熟的重點(diǎn)區(qū)域。

靜安區(qū)的方案主動(dòng)融入城市更新大局：采取片區(qū)式收儲(chǔ)為主，零散收購為輔的策略，對成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區(qū)域優(yōu)先運(yùn)作，集中推進(jìn)。同時(shí)，收購底樓房屋緩和加裝電梯分歧，改善群眾居住條件，轉(zhuǎn)化適宜房源。

在收購房屋條件方面，靜安區(qū)傾向于總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手房，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)三公里輻射圈?！笆张f”將聚焦有置換本區(qū)商品房意愿的產(chǎn)權(quán)人，一手房優(yōu)先。

徐匯區(qū)擬收購存量小戶型房源，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化裝修配置后作為保租房供應(yīng)。據(jù)徐匯區(qū)副區(qū)長透露，“十四五”以來，徐匯區(qū)已經(jīng)累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房3.18萬套，在已經(jīng)供應(yīng)的項(xiàng)目中，60平方米以下的中小戶型平均租金約130元～180元/平方米/月，且供不應(yīng)求，部分交通便利的保租房項(xiàng)目還需要輪候。

上海通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化各類保障房的籌措情況 圖片來源：58安居客研究院

對于三區(qū)的試點(diǎn)方案，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦2月3日通過微信對每經(jīng)記者分析：“此舉有助于釋放改善型需求，助力新房去庫存。在實(shí)際交易過程中，存量房交易周期長，這種方式的收購確定性高，可以縮短時(shí)間周期，更快釋放需求，減輕新房去化壓力。”

“對政府端而言也有積極意義，首先，基于租金回報(bào)率等基礎(chǔ)性考察，保障國有投資穩(wěn)定性；其次，用于保障性使用，既完成相應(yīng)工作計(jì)劃，也可以為市場兜底，同時(shí)滿足不同群體的居住需求?！北R文曦認(rèn)為。

對市場有什么影響？

總價(jià)400萬元以下、2000年以前建成的二手房，在上海意味著什么？

議價(jià)空間大，賣房的多、看房的少，成交周期長。

那么，政府下場收購這樣的房屋，會(huì)給市場帶來什么？

“不會(huì)影響我們，這是給市場增加信心?！泵拷?jīng)記者走進(jìn)上海靜安區(qū)漢中路鏈家門店，中介張超（化名）表示，他們都認(rèn)為這是有利于市場的好事，大家都在盼著利好。

在張超看來，靜安區(qū)符合收房要求的房源非常多，這樣的動(dòng)作更有“托底”的感覺，市場就能活躍起來了。

“很多客戶其實(shí)手里有錢，比如動(dòng)遷的、置換的，其中有部分人一直不敢買，因?yàn)檫@兩年不少房子，價(jià)格越看越低?！?/span>

“但現(xiàn)在拐點(diǎn)來了，1月成交單價(jià)已經(jīng)回升，且?guī)齑媪恳恢痹跍p少，目前只有13萬套左右，成交量每個(gè)月又已超過了2萬套，最近幾個(gè)月絲毫沒有淡季的樣子，‘金三銀四’可能一下子就起來了。”張超介紹。

根據(jù)每經(jīng)記者觀察與實(shí)地走訪，浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的凌一小區(qū)，是符合收購要求的“標(biāo)準(zhǔn)盤”，小區(qū)出門即地鐵口和公交車站，“陸家嘴三件套”抬頭可見，小區(qū)對面就有一個(gè)正在更新改建的商業(yè)綜合體。

據(jù)中介王兵介紹，目前整個(gè)凌一到凌四小區(qū)，37平方米的一室成交價(jià)格在190萬元左右，租金約4300元/月，非常具有性價(jià)比。

圖片來源：貝殼找房

“政府收購不會(huì)影響我們成交，內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年以前的二手房太多了。”他表示，“而且每個(gè)小區(qū)在售的房屋也不多，市場整體比較平穩(wěn)”。

58安居客研究院院長張波向每經(jīng)記者展示了一組數(shù)據(jù)：以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中同時(shí)符合“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、2000年以前建成”這些條件的二手房占比僅6.9%，其中靜安區(qū)成交占比11.3%，徐匯區(qū)成交占比8.3%，浦東新區(qū)成交占比31.0%。

“從供給端而言，存量收購舉措直接削減市場可售存量，緩解庫存積壓狀況；抑制新增供給的沖動(dòng)，達(dá)成供需的再度平衡。收購的房源轉(zhuǎn)化為保障房，可分流部分剛性需求，減輕商品房市場的需求競爭壓力。”張波分析。

錢從哪里來？

每經(jīng)記者了解到，靜安區(qū)組建了由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，區(qū)房管局、區(qū)國資委等相關(guān)部門共同組建的工作專班，明確靜安置業(yè)集團(tuán)下屬兩家區(qū)屬保障性住房公司為指定實(shí)施主體。

上海第一批收購二手房用于保租房的情況梳理  圖片來源：58安居客研究院

徐匯區(qū)則由區(qū)房管局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)國資委、區(qū)城投集團(tuán)等部門組成工作專班，由區(qū)保障房公司作為具體的收購單位，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作。

首期將安排一定規(guī)模的區(qū)級財(cái)政資金，通過資本金注入?yún)^(qū)保障房公司后，專項(xiàng)用于存量房源的收購，同時(shí)通過銀行貸款融資增加收購的資金，確保收購房源工作順利開展。

浦東新區(qū)則明確“收舊換新聯(lián)動(dòng)”，具體的改造運(yùn)營工作將由收購主體按照有關(guān)規(guī)定來實(shí)施，房源收購?fù)瓿梢院?，將轉(zhuǎn)化用于保障性租賃住房；購房款將參照房票形式進(jìn)行專賬監(jiān)管，同時(shí)被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人需同步購買浦東新區(qū)全區(qū)范圍內(nèi)的市場化一手住房。

交易完成后，監(jiān)管銀行憑一手住房的預(yù)告登記證明，向開發(fā)商支付資金，實(shí)現(xiàn)收舊換新的聯(lián)動(dòng)。

對于收購資金，張波指出：“符合收購條件的二手房中，三區(qū)成交的合計(jì)占比50.6%，合計(jì)成交金額約250億元。因此，要加速去庫存、打通置換鏈條，除了需在政策上有所突破，相應(yīng)的收購資金能否到位更加重要。據(jù)估計(jì)，收購資金若能達(dá)到年成交金額的10%，在系統(tǒng)性的收購行動(dòng)影響下，將對上海老舊和小戶型存量房市場庫存消化產(chǎn)生舉足輕重的促進(jìn)效果。三區(qū)共擔(dān)這約25億元/年的資金規(guī)模，還是具備相當(dāng)?shù)目尚行?。?/span>

建設(shè)銀行上海市分行在簽約儀式上表示，將定制專項(xiàng)方案，從融資安排、資金監(jiān)管，到個(gè)人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺(tái)等，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持。

盧文曦也指出：“目前，市場更關(guān)注銀行資金對交易的支持程度，以及未來是否會(huì)擴(kuò)大區(qū)域等問題。如果有更多舉措盡快落地，可以進(jìn)一步強(qiáng)化市場向好的預(yù)期和信心?！?/span>

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝